长沙当前房价问题ppt.ppt

当前长沙的房价与全国同类型城市的比较及其原因？ 长沙房价与周边同类城市横向相比较低，是很多发展商初期调研长沙房地产市场时看到的新现象，反应的却是长沙房价的老问题！究其原因主要有三点： ??????1，长沙虽然地处内陆却是一个号称中国娱乐之都的消费型城市。长沙以影视传媒，歌厅酒吧，餐饮娱乐等为代表的第三产业非常发达——本应是城市购房主力军的年轻人有很多机会和理由将主要收入支出于影视传媒，歌厅酒吧，餐饮娱乐等直接和间接的消费用途。 ??????2，长沙市民热衷于餐饮娱乐等第三产业类别的消费，对房地产炒买炒卖缺乏很高的热情。长沙商品房的流动性不活跃自然价格就不会上涨很快。 ??????3，长沙是一个单位集资建房现象比较严重的城市，稍微经济条件较好的单都有集中管理的集资建设住宅小区。最具有购买能力的一部分城市稳定高收入家庭不但不需要在商品房市场买房，相反还有多余的住房冲击商品房市场。????卡拉扬国际花园管理集团认为：我们评估房价时要正确的看待经济指标和城市环境因素。 影响房价的因素 影响房价的的因素有些是共性的。 比如：经济周期、金融政策、居民收入和银行利率等。些因素对很多城市房价的影响比值是一致的。 但还有些因素对房价的影响却是个性的。 比如：供求关系、土地价格、可支配收入、消费习惯等。 这些因素对很多城市房价的影响比值是不一致的。如果将长沙房地产的供求关系和长沙居民的消费习惯置入周边类似高价城市的话，可能比长沙现在的房价还要低。 长沙近三年房价变化的趋势 一、影响明年全国房价并进而影响长沙房价的首要因素是中央政府的政策。 有专家预计我国2009年全年出口负增长17%左右，明年有可能实现正增长。 今年政府出台的一系列刺激消费的政策收到了很好的效果，但明年即使这些政策保持不变，政策的经济效益也会逐步减弱。 今年在拉动经济复苏过程中，政府的4万亿投资发挥了重要作用，但如果没有民间的投资持续跟进，经济的全面复苏就难以持续。 二、适度宽松的货币政策不会改变。 由于实行宽松的货币政策，市场流动性充足。为了支持国民经济全面复苏，中国人民银行不会轻易改变适度宽松的货币政策，即使要回笼资金，也会采取数量型回笼的策略，而不会提高利率。 雨花区房价走势统计图 房价松动不明显 下跌趋势远比预期低 在被统计的十余家楼盘中，出现跌价的楼盘比例并不大。业内人士认为，由于长沙仍是全国房价的洼地，同时受到新政影响，上半年部分开发企业重新延缓项目开工时间、推迟楼盘预售，在长沙刚需仍然旺盛的背景之下，长沙的房价松动并不明显，下跌的趋势远远低于购房者的预期。 数据显示，2010年上半年全市内五区纯商品房签约均价是5167元/平方米，同比增长了19.52%，其中住宅签约均价是4895元/平方米，同比增长19.30%；上半年，长沙房价整体上涨仍是主流。据新浪乐居统计，岳麓1号、中新森林海、恒大华府、西子湖畔、圆梦·完美生活等五个在售项目出现了均价走低现象，其中恒大华府5月均价5600元，目前均价4980元；岳麓1号3月4800元，现在均价4500；中新森林海4月2700元，现在2400-2500元。 经过近百天的等待，面对房价稳中高走的形势，此前保持观望态度的网友逐渐分为两派，一派坚持合适价格即抄底买房，另一派仍坚持观望到底，部分长沙网友已经通过邮件、论坛和聊天群等方式组成了线上“不买房联盟”，以表示对新政后长沙房价下跌的决心。 　部分项目涨的干脆 均价上浮几百上千不等 近日，国家统计局发布数据称，6月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，环比下降0.1%。虽然下跌仅有“0.1%”，但是“这一轮的调控已经初见成效”的观点已经传开。不过长沙的购房者或许会对此摇头兴叹：“长沙的不少楼盘又涨价了。” 新政之后，楼市似乎逐渐陷入僵局，一些开发商按兵不动，而大多数购房者也处在观望之中。5月长沙楼市成交一路下滑，不少购房者期待在成交大幅下滑的压力之下，开发商将不得不面临降价回笼资金的局面；但紧随而来的是6月长沙新房成交套数和成交均价的双重升温，一时间楼市下半年走势显得更加扑朔迷离。 长沙楼盘购买者构成及其原因 据长沙市统计局提供的数据，今年一季度，该市共完成房地产开发投资43.27亿元，比去年同期增长75.54%；商品房施工面积1024.30万平方米，比去年同期增长99.63%。其中新开工面积241.73万平方米，比去年同期增长164.75%。商品房施工面积大增主要是住宅施工面积增加。长沙市城市建设综合开发协会欧阳学海介绍，一季度的住宅施工面积超过了800万平方米，比上年同期增加了200多万平方米。 长沙市收入高的家庭不是很多，绝大多数家庭还只能消费户型较小、价格较低的住宅。前些年，长沙市的中小户型、中低档住宅开发量还比较多，经济