浅议城市更新的估价业务机会.PDFVIP

浅议城市更新中的估价业务机会 曹亚琨 陈颖昭 （深圳市世联土地房地产评估有限公司，518048） 摘 要 18 万亿亩的耕地红线、土地的日益稀缺，城市更新成为土地供应的一种方式，旧城旧 村改造是促进城市产业结构提升和空间布局优化，实现城市未来可持续发展的重要手段和关键举 措；对于区域乃至城市的所有旧城旧村改造，首先需要制定综合的“城市更新计划”，而在这更新 计划中，估价业务更多的是集中在征收拆迁补偿价值评估，成为评估机构的重要业务渠道之一，专 业探讨也多在于此，而我们以多个旧改案例进行提炼分解时，发现除征地补偿评估外，旧城旧村改 造是个系统工程，从多角度和多层面看待，有利于我们找到更多的业务方向，容积率、拆赔比评估 咨询、项目规划、经济评价、土地出让价格评估，穿插在整个旧改过程中，本文着重于研究城市更 新的内涵、参与主体，探讨估价业务机会的挖掘。 关键词 城市更新 评估 规划评价 业务发展机会 1. 城市更新的定义及模式 1.1 城市更新的概念 城市更新(Urban Renewal)的定义是：对城市中某一衰落的区域，进行拆迁、 改造、投资和建设，使之重新发展和繁荣。它包括两方面的内容:一是客观存在实体(建 筑物等硬件)的改造；另一方面为各种生态环境，空间环境，文化环境，视觉环境,游憩 环境等的改造与延续，包括邻里的社会网络结构，心理定势，情感依恋等软件的延续与 更新。对于城市更新，我们可以简单的理解为“硬件”的改造及其“软件”延续与更新， 而我们通常所定义的城市更新主要偏向于实体的改造、土地再生。 1.2 城市更新的现状 表一：中国城市更新发展表 阶段 改造背景 特征 需要解决的问题 第一阶段： 为摆脱旧中国遗留的贫 旧改的政策是“充分利用、 旧城区在整体上维持现 从解放初 穷落后状况，建设重点 逐步改造”的政策下，着眼 状，未进行实质性的更新 期至70 年 在于发展工业生产，项 于改造棚户和危房简屋；同 改造 代 目集中于城市新区 时增添一些市政设施，以解 决居民卫生、安全、居住等 最基本的生活问题 — 1 — 第二阶段： 重点放在生活设施建 从老城边缘向中心指向的 “内旧外新”形成独特的 20 世纪70 设，主要解决城市职工 “填空补实”的方式，进行 城市空间景观，城市空间 年代后期 住房，建设用地大多仍 了一系列标准偏低、配套不 形态受到了忽视 到80 年代 选择在城市新区，旧城 全、侵占绿地、破坏历史文 末 区主要实行“填空补实” 化环境的城市建设。采用“拆 “填空补实”思想的影响 一建多”的开发方式，在老 下，老城不管是生活还是 城区和新区分别建设了一批 生产环境都有所恶化 多层盒型布局、兵营状住宅 区，以求以最少的资金解决 “拆一建多”破坏了城市 最多人的居住问题 的肌理，使城市失去特色。 第三阶段： 国内城市化进程加快、 大规模、快速化城市更新, 城市空间职能结构、环境 20 世纪90 土地使用机制转变背景 特别是对一直缺乏更新的城 等问题得到了一些改善， 年代以来 下为解决用地紧张问 市中心区,更新的规模和力 但也产生了大量负面影 题，形成“集约化”用 度更大，和二战后前期大规 响。如城市中心开发过度、