改革带来活力,变中谋求发展.PDFVIP

证 国企改革深度解析之房地产篇 券 研 究 改革带来活力，变化中谋求发展 报 告 / 行 2014 年2 月24 日 强于大市 （维持） 业 研 投资要点 究  房地产属于市场化竞争的产业，国有企业是房地产开发行业的重要参与 / 中信证券研究部 者。行业的龙头公司中，保利地产、中国海外发展、绿地控股等，都是国 房 企。国企在行业竞争中有一定的资金成本优势，但总体来说，这是一个竞 陈聪 地 争较为充分的行业。 电话：010 产 行  国企改革对于央企的影响：国资委限制央企进入地产领域。全国第一批允 邮件：chencong@ 业 许从事房地产业务的央企仅 16 家（此后又新增了个别公司）。这些公司的 执业证书编号：S1010510120047 集团层面未来或将面临股份制改造可能性。这种集团的再造，有利于激发 集团的市场化活力，客观上对于上市公司的经营管理有一定的帮助。母公 付瑜 司业务和地产业务协同性越大，这种影响可能越明显。除此之外，激励方 电话：010 式的变革也将刺激管理团队的潜力。 邮件：yufu@  国企改革对地方国企的影响：相比央企，地方国企的改革对地产来说影响 执业证书编号：S1010512080008 可能更加直接。我们认为，房地产行业地方国企的改革路径主要包括强强 结合、管理层激励以及逐渐脱钩。房地产行业的规模优势比较明显，地方 无需保留大量地产业务平台。强强结合能够提升地方国资地产业务的运营 相对指数表现 效率。管理层的激励将有效助推企业价值的提升，使其提升竞争力水平。 20% 沪深300 房地产 而直接与集团脱钩却存在一定风险，对于之前对集团依赖较强的小型地产 10% 企业影响是负面的。 0%  国企改革对其他企业的影响：国企改革未必只对国企产生影响，其也可能 对整个行业的其他一些参与者产生影响。地产企业一般都有转型的诉求， - 10% 可能成为混合所有制推广过程中的战略投资者。如果有企业成为战略投资 -20% 者，对于企业做好产业链的协同，提升自身的竞争能力，有所帮助。现实 -30% 来说，因为房地产行业估值很低，进入其他领域往往有助于提升估值水平。 13- 1-413-3-513-5-413-7-313-9-131 - 10-1331- 12-30  风险提示：中小房地产企业与集团脱钩，无法获得低成本融资和低价土地 资料来源：中信数量化投资分析系统 资源，核心竞