招商前期阶段.pptVIP

2013年1月29日 1）项目概述 项目位于江津xx新区津马大道，是集住宅与商业一体化的城市综合体，本项目总投资约为4.2亿元，总销售额约为5.4亿元。 2）项目名称 XXX 3）项目定位 xx的“核心”商业中心，以平价超市、精品购物、美食娱乐为特色的复合型商住一体化城市生活中心，xx新区地标性建筑。 商业街定位：一站式休闲购物街区 4）目标客群定位 商业客群主要来至xx当地经营业主、工业园区企事业单位中高层及政府中高层，部分来至江津及主城商业物业投资群体。主力目标客户群体年龄段主要为36-50岁。 终端消费群体主要来至区域内各小区的青、中年居民、工业园区员工、xx各职高学生群体，年龄结构在18-48岁之间，生活节奏较慢，消费档次不高，以满足基本生活需求为主，品牌认知度不高，且流动性较大。 一、项目概要 用地面积（㎡） 16729 商业总建筑面积（㎡） 19979.03 总建筑面积（㎡） 97561.87 超市面积（㎡） 4538.09 地上建筑面积（㎡） 75783.30 住宅总户数 892 住宅总建筑面积（㎡） 54452.22 容积率 4.5 配套设施面积（㎡） 759.73 覆盖率 41.38 地下建筑面积（㎡） 21778.57 绿地率 30.03 仓储及设备用房（㎡） 872.60 地下停车位 662 地下车库（㎡） 16367.88 地面临时停车 25 值得一提的是未来随着新区工业、旅游业发展壮大，终端消费群体将发生变化，预计消费档次逐渐提高，享受服务型消费的比重逐步提高。 二、工程预判 2013年 2014 2015 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 工程进度 时间 售房部开放 营销节点 开盘 招商进度 超市主力店确定 1月 2月 3月 4月 主力商家确定 持续招商 阶段 交房 二、工程预判 开始计划前，首先思考以下几个问题 1、商业部分是销售还是自持还是部分销售主力店自持？ 2、商业部分的经营模式是？投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营； 3、怎么招？ 经营模式是（售卖还是持有）的不同，项目后续商业定位、建筑设计、运营管理模式等也将存在较大的差异。因此，商业地产项目的定位设计前。应首先确定未来的经营模式 问题 决定经营模式的三大因素是： 1.商业地产金融模式；2.商业地产产品形态；3.企业战略 上述三个问题，我们将通过工作计划去寻找答案。 三、招商计划 1、招商计划说明 招商计划说明主要重点针对XXX商业裙楼及地下超市部分的招商； 招商周期为2013年-2015年，周期为2年； 2、招商计划 前期准备阶段（2012年12月-2013年3月）； 招商前期阶段（2013年3月-2013年8月）； 招商中期阶段（2013年9月-2014年8月）； 招商后期阶段（2014年9月-2015年4月）； 三、招商计划 时间周期：2012年12月-2013年3月 阶段目标： 1、项目市场调查；2、确定市场定位；3、选择目标客户（品牌）4、制定招商方案；5、招商团队考察组建 ； 工作要点： （1）本项目的成败关键点在于商业的招商工作，因此前期商业市场调查尤为重要，前期招商工作主要通过市场基本情况调研和xx消费客群市场特征调研，判断xx区域市场状况及潜力，对项目定位有个宏观的思考，该部分工作已经在2012年12月已初步完成。 （2）初步定位完成后，再进行xx商业经营市场进行深度调查，对xx周边商户的经营现状、租赁情况、品牌信息、意愿发展方向、对项目的认可度及发展态势等情况进行调查分析，判断本项目商业部分的经营模式、招商策略、初步的市场定位、业态定位。 由于公司对商业地处尚处于初步摸索阶段，在对xx市场进行分析研究的同时，也应对重庆类似区域商业环境状况及商业案例进行了解分析，最终形成系统的招商方案，其内容包括项目市场报告、业态建议、招商销售模式建议、租金测算等部分。 （3）按拟定的市场定位和业态定位确认初步品牌主力店条件，通过相关网站、展览会、研讨会等各种渠道接触，了解符合条件的零售商或其他服务商，并掌握其新店扩展计划，最后再确定品牌主力店目标名单，对主力店商户（特别是超市）进行接洽，结合