专题八 房地产金融：融资方法与工具创新.pptVIP

专题八 房地产金融与资本市场;第一节 房地产金融概述;;;;;;第二节 房地产资金的传统融资;抵押贷款的操作流程;;;本金等额偿还抵押贷款(constant amortization mortgage, CAM) 整个贷款期内，本金部分按月等额偿还，利息按本金的实际余额和合同利率计算支付。 缺陷是：每月还款额先大后小，不符合居民的收入水平不断增长的实际情况，给借款人归还贷款造成了较大困难。在贷款初期，月还款额大，使得许多借款人的月收入难以偿还贷款，不利于吸引贷款，影响抵押贷款业务的拓展。;本金等额还款月还款额计算 ;本金等额还款利息与本金关系图;等额偿还抵押贷款（constant payment mortgage, CPM） 即每月还贷本息合计金额相同，但每月偿还的本金部分逐渐增加，利息部分逐渐减少。 ;等额本息还款计算;支付t期后的贷款余额;逐年递增偿还抵押贷款（graduated payment mortgage, GPM) 即在最初的5年或10年里，月还贷额低于等额偿还方式，每年内的月还贷额相同，但逐年以一定比率递增。 漂浮式抵押贷款(ballon mortgage) 指贷款期内的每期偿还额都低于等额偿还，因而最后一次还贷额大大高于以前的历次还贷额。 反向年金式抵押贷款(reverse annuity mortgage, RAM) 按照所抵押房屋价值的一定百分比，来计算贷款人每期交给借款人的固定贷款额的抵押贷款方式。 双周还贷式抵押贷款(biweekly mortgage 即每两周偿还一次贷款，一年26个还贷期的抵押贷款方式。 ;三、住房公积金;雇主交纳;我国的住房公积金制度;全国住房公积金第一案;第三节 房地产资金的资本市场融资;;;;2.房地产股票的发行方式 直接发行：由房地产公司本身直接办理一切股票发行事宜，承担股票发行风险。 间接发行：公司委托证券公司、商业银行等金融机构代理发行，并支付发行费用。代销或包销 公开发行：向社会公开招股。必须委托进入机构代理发行 内部发行：可直接发行，也可委托发行 ;3.发行价格 面额发行：按股票面值发行 市价发行：按照或接近股票市场已发行的同种股票的买卖价格。一般高于面值。 中间价：按照面值与市价的中间值 贴水价：按照低于股票票面价格的价格。少用。 ;二、房地产债券; ;（三）房??产债券的发行 ;3.房地产债券的发行方式 ;（四）房地产债券的信用评级;;