购物中心租赁行政ALM二级专业培训——招商策略.ppt

租赁策略 五、策略制定 当确定购物中心可能进驻的店家后，先进行 评估进驻店家的优劣次序，选择最佳承租户。 选择最佳承租户 各店家商品的摆设与店面的布设； 商品准备的水准； 人潮量； 员工素质； 广告行销； 了解商誉。 确保入驻商户 足够数量全国性零售商进驻以维持 购物中心成功所必须的知名度。 部分数量区域性零售商进驻以强化 部分品位与力量。 合理数量地方性零售商进驻以表达 一些地方的唯一性。 租赁策略 五、策略制定 达成租约协议 招租人员必须同时满足两位参与者的要求——承租户与业主， 达成租约协议。 租赁策略 五、策略制定 协议的租金计价 购物中心零售空间的租金可以分为基本租金、有效租金、全额 租金等。 租赁策略 五、策略制定 基本租金 基本租金应用与变化： 持平式租金 渐增式租金 渐减式租金 租赁策略 五、策略制定 百分比租金： 百分比租金的收取，其比率差异变化可以非常大，依照进驻购物中心的 业种而不一样。 免租金： 适用于吸引热门零售商进驻。 按物价指数调整基本租金，基本租金每年按消费者物价指数的变动加以 调整。 租赁策略 五、策略制定 装修补贴： 标准形式的装修补贴条款包括： 无补贴：承租户须自行负责装修店面所需的一切成本； 代垫补贴：通常是运用在美食街。 租赁策略 五、策略制定 完全补助： 业主负责所有装潢，承租户只要将其商品置入展销即可开始营业。 部分补助： 租赁空间局部已由业主完成，补助金额与方式则按两者间的租赁契约履行。 额外补助： 业主提供的补助额度超出承租户装修所需，这些额外的补助可提供给承租户 添购其固定设备及商品。 由百分比租金折减：业主同意部分装修支出可由其百分比租金折减。 租赁策略 五、策略制定 租赁期限： 指某一特定租约持续有效的时间。 租金折扣： 在某些情况下，购物中心业主达成非其所愿达成的任何可能的协议。 租赁策略 五、策略制定 空置： 一般业主运用的措施以达成协议避免面对空置的方式包括： 降低租金； 不收取租金； 仅收取百分比租金； 仅支付分摊费用（公共区域及其它费用分摊及所使用的水电空调费用）； 延迟支付租金（承租户在开始时可以不必支付租金或仅支付分摊费用， 在协议的时间后分期支付）。 租赁策略 五、策略制定 营业收据的认定 项目必须审视是否从营业额扣除者 包括： 退货款； 营业用固定设施及设备的拍卖； 现金或信用卡金额退还； 不同分店间的货品交换； 修改或修复服务费。 财务费用； 送货附加保险费； 散开包装货品拍卖（批发）； 对自己员工拍卖； 生财器具拍卖； 收不到货款的买卖。 有许多方式可以在营业收据认定上协商，以便使租赁契约更加吸引 可能进驻的零售商。 租赁策略 五、策略制定 与公共区域分摊费用的作法一致，由承租户按租赁契约分摊，业主计算 不动产税负分摊的基本方式如下： 不动产税负 按比例：承租户按其承租面积所占比例分摊支付不动产税负； 第一年免付 第二年起分摊超出的部分 由百分比租金折减 业主支付定额 租赁策略 五、策略制定 营业表现要求 营业表现要求将由下列所述方式之一决定： 续约 ：承租户在租约到期后要求续约，则其营业额必须达到一特定 的水平。 取消合约：承租户有权取消租约。 增加基本租金：业主有时要求增加基本租金额度。 重新装修：承租户经营一预定年段后，要求重新装修。 租赁策略 五、策略制定 公共区域维护 业主将向承租户收取公共区域维护费用 公共区域可能包括： 大厅； 挑空中庭； 中央广场； 停车场； 休憩室。 业主收取的公共区域分摊费用的方式有： 平均分摊； 定额分摊。 租赁策略 业主必须留意每一承租户所签署的租约中有哪些项目应包含在公共区域 费用分摊里，而可以特别留