房地产法制度.doc

第七章　房地产法律制度 　房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，随着社会的发展，房地产业已经成为我国国民经济的一个重要经济增长点，并成为我国内有两大投资热点之一。我国的房地产的相关法律规定涉及房地产开发用地、房地产开发、房地产转让和物业管理。目前我国房地产业存在几大主要问题，例如商品房价格过高、供给与需求不匹配等，我国住房金融业务的发展与国际水平存在很大的差距。通过本章学习，要求学生掌握我国房地产相关法律政策及地方性规章规定，并通过对案例进行分析，提高理论的深度运用和解决实际问题的能力。 第一节　房地产开发用地法律制度 房屋开发用地 房地产是指房产和地产的结合体，即土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利。房依地建，地为房载，两者不可分。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础实施；房产是指建筑在土地上的各种房屋。 1986年《土地管理法》并于1998年修改对用地作了规定，1986年《民法通则》。1988年4月宪法修正案确立了“土地的使用权可以依法律的规定转让”的制度。据统计，我国城市土地价值15万亿元，其中无偿使用的占13万亿元，处于低效率的利用状态，存在巨大的发展潜力。其基本思路为“从无偿使用到有偿使用，从行政划拨到市场出让”。例：开征“土地使用税”。 依据我国现行法律规定，我国土地所有权归国家或集体所有，禁止集体所有的土地使用权有偿出让。可见在我国，农村的房地产尚不列入《城市房地产管理法》的调整范围。城市房地产开发用地是用于房地产开发活动的土地，是依法取得土地使用权，进行投资开发建设基础设施和房屋的国有土地。房地产法第8条规定：“城市规划区的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅土地的使用权方可有偿出让。”用地包括：土地开发用地（基础设施建设用地）、房屋开发用地（房屋建设用地）和综合开发用地（土地房屋一体化建设用地）。 在我国，房地产业的复苏和发展，源于机制的改革。在管理体制上，由过去的政企不分的行政管理体制向政企分开、逐步实现企业化经营的方向转变，极大的推动了房地产业的迅猛发展。我国城市土地使用制度改革从1980年召开全国城市规划工作会议开始，到1995年7月5日通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》，是第一部对房地产开发、房地产交易、房地产权属登记等问题作出系统规定的法。随着我国房地产业的迅猛发展，房地产开发已经成为一大社会支柱产业。本章介绍房地产开发用地、房地产开发、房地产交易和物业管理法律制度。 二、房屋开发用地原则 （一）遵循土地管制原则 房地产开发要珍惜和合理利用每一寸土地，保护耕地。我国《宪法》第10条明确规定；“一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”《土地管理法》也明确规定；“国家建设和乡（镇）村建设必须节约使用土地。”在我国的房地产法律规定中，明确了房地产开发用地仅限于国有土地，对于集体所有的土地，经依法转为国有土地后，即征用，才能有偿转让，其最终目的是保护耕地。 （二）统一规划原则 城市规划是房地产开发和城市各项建设的依据。1997年5月18日发布的《中共中央国务院关于进一步加强土地管理，切实保护耕地的通知》中指出：各项建设用地必须符合土地利用总体规划和城市总体规划，并纳入年度土地利用计划。房地产法第9条规定：“土地利用要符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地规划。” 在我国的房地产开发用地制度中，对于房地产土地的规划，有相关的法律政策规定：在国务院领导下，地方政府确定各地各部门用地分配和使用，地方由各级土地管理局与房屋建设局进行管理规划。 （三）有偿有期使用原则 在我国的城市开发用地取得的方式采用土地使用有偿出让的办法，即在坚持土地所有权属于国家的前提下，国家将土地这种无形资产的使用权有偿出让给使用者，使用者向国家支付地价，然后按合同规定的用途去开发经营土地，而国家通过土地权的出让获得收入，用这部分收入去发展经济，扩大城市基础实施建设规模，改善和提高人民的生活水平。 房地产开发是营利性质活动，以有偿使用为原则，但以划拨使用的情况例外。我国的房地产相关的法律对开发用地期限以出让合同加以约定。国务院发布了《出让和转让条例》第12条规定，土地使用的最高年限为：1、居住用在70年；2、工业用地50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4、商业、旅游、娱乐用地40年；5、综合和其他用地50年。 土地使用权届满，可以申请续期。 三、国有土地使用权出让和划拨 （一）出让 出让是国有土地使用权转让的最主要形式，使用者不仅取得土地使用权，还享有实际占有权，和土地使用权的转让权、出租权和抵押权。 1、概念 指国家按照土地所有权与土地使用权相分离的原则，国家作为土地所有者，依法授权由其代表－各级人民政府及其土地管理部门，将城镇中指定地块的国有土地使用权有偿、有期的转移