论虚有权――从炒“期权”房说起.docVIP

论虚有权――从炒“期权”房说起 　　摘 要：炒“学区房”变为炒“期权”的市场现象说明，理论上应突破把虚有权与所有权完全对立的传统思维和认识误区。因此，政策和法律应对从所有权权能中分离出来的虚有权进一步完善和规范。 　　关键词：用益物权；所有权；虚有权 　　中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）01-0119-02 　　近年来，学区房不断升温，成为“房坚强”。北上广、武汉等大城市为给孩子上学买个进门证，学区房已炒到每平方米三四十万元，进而演变为炒“期权”，而且，这样的学区房并不愁买家。笔者认为，学区房“期权”交易作为一种新的市场现象，其实与国外房产交易中的“虚有权”交易大致相同。 　　一、虚有权的含义 　　目前，我国在经济、法律等领域仍然未使用“虚有权”一词，但在法国等西方部分发达国家法律中却广泛使用“虚有权”这一概念。那么，什么是“虚有权”呢？ 　　1.理解虚有权，用益物权是基础。关于用益物权的研究，我国也尚未成熟。在我国《民法通则》中也未出现“用益物权”一词。《物权法》第117条规定：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。但严格说来，这也不是用益物权之定义。综合国内外研究，用益物权应该界定为：用益物权是以物的有效利用为基础、物的使用收益?槟康亩?依法设立的权利。用益物权着眼于财产的使用价值研究，用益物权作为物权的一种形式，其最基本形态是用益权，是直接支配他人的物的权利，是一种他物权。这些权利是针对物而言的一种权利，是对他人财产所有权所加的限制和分解而形成的物权。 　　2.理解虚有权，财产所有权是关键。所有权是依法绝对地享用和处置所有物的权利。所有权是针对财产而言的，离开财产无所谓所有权；财产权是占有财产的所有人依法享有财产的所有权、用益权等权利。在财产占有人的这些权利中，所有权是财产权的最核心内容和根本标志，是衍生其他一切权利的基础和前提。“一物一权”“一物不能二主”说的就是同一财产不可能有两个主人（所有权人），这是对财产所有权之最终归属的最形象认识和高度抽象的概括。 　　但是，所有权概念是一个不断发展并自我适应现实需求的范畴。传统物权理论更多强调物权的专有性和所有权人的主导和优先地位，侧重于“所有权”为中心来分析物的静态归属，对用益物权的重视程度不够，在实践中也无法完全解决物尽其用、提高效益的问题。“所有权制度在人类社会与人类文明的不断进步和发展中不断寻求着发展，可以说整个所有权的发展过程实际上是所有权的权利束不断分离、分化、碎裂的过程。在所有权发展的初级阶段，所有权的弹力性还能够解释权能的碎变，保持绝对所有权的完好无损，但是当这种碎变达到高级阶段时，弹力性解释就力不从心了。”因此，当今各国物权法倾向于以效益原则为中心，逐渐放弃了对物的实际占有、支配、财产所有权归属的传统思维和理念，更加注重财产价值形态的支配、利用和增值机制的研究，这是在完善的法律制度中所有权权能分离并逐步观念化、虚有化的结果。 　　综上所述，认为虚有权应该界定为：指在生产力发展过程中，所有权在所有物上设定用益物权后受到用益物权限制的权利，是所有权的一种形式。也就是说，由于在所有物上设立了用益物权，作为自物权的所有权与他物权的用益权相互制约而导致与其权能相分离的一种特殊存在形式。 　　二、虚有权是所有权观念化的结果 　　理解虚有权，应该注意五个方面的内容：一是虚有权是从所有权权能中分离出来的一种特殊存在形式，是社会生产力发展的必然结果。二是虚有权归属于所有权。如《法国民法典》（以下简称《法典》）第601条的注释提到，这里的保证人是指第三人，由该第三人出面向所有权人（虚有权人）保证用益权人将以“善良家父的态度”行为行事；《法典》第552条规定：“非经虚有权人参与，用益权人不得出租工业、商业或手工业使用的农村土地或不动产。”这说明，虚有权属于所有权。虚有权人指的是所有权人，而不是所有权人之外的其他人（用益权人、保证人、承租人等）。三是虚有权是一种法律意义上的权利。四是所有权权能相互分离是自物权与他物权相互制约而导致的结果。五是虚有权（像用益权一样）可以买卖。如《法典》第621条规定：在同时买卖一项财产的用益权与虚有权的情况下，价金在用益权和虚有权之间按照每一种权利的各自价值比例分配。 　　三、虚有权之法律边界设定 　　虚有权是不动产投资的一种特有方式，“期权”实际上是一种虚有权。以房产“期权”交易为例，虚有权买卖制度设计要注意以下要件： 　　1.确立虚有权买卖方式的合法性；确立虚有权与所有权的法律关系，明确虚有权属于所有权，虚有权人指的是所有权人。 　　2.确立虚有权与用益权的法律权利及义务关系。所有权人与用益权人签订用益权合约，在合同中明确规定了双方各