第十五章节 租赁合同.pptVIP

第十五章 租赁合同 第一节 租赁合同概述 一、租赁合同的概念和特征 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 （一）租赁合同是转让财产使用权的合同 （二）租赁合同为双务、有偿合同 （三）租赁合同为诺成合同 （四）租赁合同具有临时性（不得超过20年） （五）租赁合同为继续性合同 二、租赁合同的分类 （一）动产租赁与不动产租赁 （二）定期租赁与不定期租赁 三、租赁合同的形式 租赁期限不满6个月的定期租赁合同为不要式合同，租赁期限在6个月以上的定期租赁合同为要式合同，应当采用书面形式。 第二节 租赁合同的效力 一、出租人的义务 （一）交付租赁物并在租赁期间保持租赁物使其符合约定用途 （二）维修租赁物的义务 （三）物的瑕疵担保责任 （四）权利瑕疵担保义务 二、承租人的义务 （一）依约定方法或租赁物的性质使用租赁物的义务 （二）妥善保管租赁物的义务 （三）不作为义务 不得随意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物 不得随意转租 (四)支付租金的义务 (五)返还租赁物的义务 三、租赁合同的特别效力 （一）承租人获取租赁物收益的权利 （二）租赁权的物权化 租赁期限不满6个月的定期租赁合同租赁物在租赁期间发生所有权变动的，承租人的租赁权可以对抗租赁物的新所有权人，承租人与出租人原来在租赁合同中所作的其他约定，租赁物的新所有权人也应一并遵循。（买卖不破除租赁） （三）房屋承租人的优先购买权 出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利。 承租人的优先购买权发生于出租人转让房屋所有权时 出租人出卖租赁房屋,应负担通知义务 承租人仅在同等条件下得享有优先购买权 承租人应在合理期限内行使优先购买权 第三节 租赁合同中的风险负担 (一)租赁物的风险负 租赁物的所有权人应负担标的物毁损、灭失的风险 （二）租金的风险负担 租金风险一般由出租人负担（231条） 1. 某甲将私房三间出租给某乙租期为2年，在租期内，某甲又与某丙签订了私房三间的买卖合同。下列论述中正确的是： A.某甲与某丙所签订的合同无效，因为甲未取得某乙的同意 B.某甲应当提前3个月通知某乙房屋将要出售 C.某乙在同等条件下有权优先于某丙购买房屋 D.如某丙购得了房屋，则其有权决定原甲乙之间的房屋租赁合同是否继续履行 2. 甲去外地做生意,向乙借款5万元,为表示信用,甲将一套三居室的住房交给乙方居住。双方言明：利息与房租充抵，一旦借款返还，乙即退还房屋。乙对甲的房屋享有什么权利？ A. 抵押权 B. 质押权 C. 承租权 D. 借用权 3. 张某于1月租住何某一套房屋，租期一年。半年后何某出国。租期届满，何某并未作任何表示。此年3月何某归来，要求张某立即搬出。下列选项哪个是正确的。 A. 双方没有续订合同，租赁关系消灭 B. 次年1至3月，双方存在无偿合同关系 C. 次年1月起，原合同应视为续订一年 D. 次年1月起，该合同转变为不定期租 赁 4. 某甲自有房屋1间，2000年产5月1日与乙签订了一份为期3年的房屋租赁合同，由乙承租该房。同年8月6日丙向甲提出愿意购买该房屋，甲即将要出卖该房屋的情况告知了乙。到了11月7日乙没有任何答复，甲与丙协商以5万元的价格将该房屋卖给丙，双方签订了房屋买卖合同，丙支付了全部房款。但在双方准备办理房产变更登记前数日，甲遇丁，丁愿以6万元买下该房屋。甲遂与丁又签订了一份房屋买卖合同，且双方第二天即到房屋管理部门办理了变更登记。不久，丁向银行贷款，以该房屋设定抵押。 根据本案例，请回答下列问题： （1）下列表述中哪些是正确的？ A. 该房为私房，甲有权自由出租，毋须向房屋管理部门备案 B. 房屋租金由甲乙自愿协商确定，法律并无最高数额限制 C. 甲将房屋卖给他人后，若新房主不愿继续出租，则其有权要求终止租赁合同 D. 甲乙均为自然人，故该租赁合同可以采取书面形式，也可以采取口头形式 （2） 就房屋租赁关系而言，下列表述中哪些是正确的？ A．因甲已将房屋租与乙，甲若将房屋出售，应事先征得乙的同意 B．因甲丁之间已办理房产登记，故甲丙之间的买卖合同，即使签订在先，丙也无权主张对该房屋的所有权 C．因甲丙之间