德州市房地产商业市场调查报告.docVIP

山东省德州市房地产及商业市场调查 、 德州基本情况： 地缘篇 　　德州市位于北纬36°24-38°0、东经115°45-117°24之间，黄河下游北岸，山东省西北部。北依河北省，南邻省会济南，西接山西煤炭基地，东连胜利油田及胶东半岛，处于华北、华东两大经济区连结带和环渤海经济圈、黄河三角洲以及“大京九”经济开发带交汇区内，兼具沿海与内陆双重优势。 　　德州自古就有“九达天衢”、“神京门户”之称，是华东、华北重要的交通枢纽。京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，5条国道、14条省道在境内纵横交错。京福高速公路贯穿南北，济聊、青银高速公路穿境而过。从德州到济南国际空港仅需一小时，到天津海港也只用两个小时。 德州市辖德城区、乐陵市、禹城市和齐河、平原、夏津、武城、陵县、临邑、宁津、庆云一区二市八县，总面积10356平方公里，人口550万。 人口篇 2007年末德州市总人口550万人，其中农业人口407.21万人，非农业人口145.42万人。全年出生人口6.7万人，出生率12.2‰；死亡人口3.07万人，死亡率5.6‰；人口自然增长率6.6‰。 城市规划篇 按照《德州市城市总体规划（2005-2020）》的设想： 　　城镇体系空间结构为：“强化轴向骨架生长，构建指状城镇空间”，最终形成“一带两翼”的城镇空间格局。 　　“一带”指德济城镇密集发展带，依托省级城市发展轴和山东半岛城市群，培育德济城镇发展带的形成；“两翼”指在德州东北方向和西南方向的两条规划高速和现状腹地联系的基础上，构造次级城镇发展轴，满足德州自身的腹地要求。规划确定德州城市性质为：鲁西北地区重要的交通枢纽和以工贸为主的区域中心城市；确定城市用地发展的方向为：城市空间向东跨越发展，规划形成“老城组团、新城组团、东部组团”三大组团式城市结构；确定城市主要职能为冀鲁两省交界地区的门户；鲁西北、冀东南物资集散、交通运输中心和信息枢纽；中国太阳能源基地；山东省重要的电力能源基地；鲁西北重要的制造业基地；德州市域的政治经济和文化中心。 规划确定了近期建设用地方向：重点是开发河东新城，未来几年内，新城将围绕行政中心、长河公园以及商业金融中心等建设进行配套设施的完善，经济开发区和天衢工业园继续发展，老城区逐步进行改造。远景德州的城市空间将跨过市区东部京沪客运专线，向东进一步拓展，陵县成为城市新的发展组团。 产业篇 　　德州市最大的工业企业：山东莱钢永锋钢铁有限公司，年销售收入过百亿；也是鲁西北地区唯一的钢铁联合生产企业。 　　德州生猪常年产量近200万头，是金锣火腿肉制品等企业的稳定供应基地。 　　德州市现有各类农副产品深加工企业1700家，约50万农户以龙头企业为依托进入产业化轨道，占全市农户总数的一半，受益农户户均年增收1500元。2004年以来，德州市农民人均现金收入同比增长17.4％，自1998年以来首次实现两位数增长。 目前，德州玉米深加工、大豆分离蛋白、肉类奶类加工、面粉加工等五大行业的加工水平，进入全国先进行列。 环境基本分析 1、房产宏观环境 * 各地房市于2008年年底还未出现止跌企稳的迹象 * 由次贷危机引发的全球经济危机在国内引发萧条 * 政府斥资40，000亿人民币提振经济 * 政府加大全国性的基建力度 * 政府加大对内陆省份和沿海省份的内陆地区的投资力度 * 中国大陆物价指数（CPI）近几月连创新低 * 央行不断降息，市场预计明年力度还要加大 2、房产微观环境 * 山东酝酿出台房产新政，增加中小户型住房供应 * 山东商业房产新热点，专业市场成为投资新宠 * 义乌模式得到山东商业房产界的认同和追捧 * 异地投资商成为山东商业地产的一支新军 * 山东副省长发言：08至10年投入8，000亿拉动内需，房产是重点 2、房产法律环境 * 购置90㎡以下的自住房产，享受税率为房价1%的优惠契税 * 二套房贷限制可望年底松动 * 两部委否认将中央出台购房退税政策，希望地方政府探路 * 国务院取消城市房地产税 * 政府物价部门加大对“降价售房”的房地产企业的处罚力度 目标市场调查 住宅篇 （项目周边及周边市场楼盘调查） 信誉·新湖春天 位于德州市德城区新湖大街1178号，面对新湖风景区，属德州市中心板块。开发商为本地的信誉房地产开发有限公司，并自己负责销售。产品走高贵路线。定位是德州顶级高层小区。小区占地90亩，建筑面积60000平米，绿化率40%，规划为两栋33层的电梯高层，每栋6户，分3区，一梯两户。分两期建设，目前一期完工计240户，2009年一月交付，销售近3分之1，二期土地可能存在问题。广告主打：新湖之上，尊荣生活。外形为典型的板式高层。户型为大户型，有103.95、143.96、195.44、22