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沂源县房地产市场调查报告 摘要：随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。为充分了解沂源县房地产市场供需空间和价格趋势，分了解沂源县民对住宅消费的需求，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，本人利用社会实践期间通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析对沂源县房产市场进行了调查。 一、沂源县概况　　 山东省沂源县地处鲁中山区腹地，位于东岳泰山东部，沂蒙山区西北部边缘，淄博市最南端，位于淄 博、泰安、莱芜、临沂、潍坊5个地级市的结合部，因是山东第一大河--960里沂河的发源地而得名，是山东省平均海拔最高的县。1944年建县，原属临沂地区（现临沂市）管辖，1990年划归淄博市。县域东西长55.6公里，南北宽52.2公里，总面积1636平方公里，辖11镇。 济青高速南线在此设有服务区和出口。 　　全县总人口55.万人，其中非农业人口10.42万人。男女性别比103：100。人口出生率9.5‰，死亡率5.8‰ 。有少数民族7个，3200人。 　　 沂源是典型的山区县。山多地少，人均9分田3亩山。全县地势西北高、东南低，境内有名的山头2075个，大小河流1600多条，最高点鲁山主峰海拔1108米，为山东第四高峰。县域属于温带季风区域大陆性气候，十年九旱，很大程度上靠天吃饭。 ? 20多年的发育、成长和完善，其间有高潮也有低谷，跌宕起伏，上演了无数出大起大落的人间悲喜剧。特别是目前，国家宏观调控政策相继出台，房产市场也将越来越规范，中国房地产业正在经历一个“价值回归”、“利润回归”的过程，由初期的暴利向后期的相对高利过渡，目前已接近社会平均利润水平，并将逐步进入微利行业。 中国房地产业的区域发展水平不均衡，自东向西，开发水平形成一个很大的落差，东部沿海城市受惠于改革开放的诸多优惠政策，经济发展较快，与国际上的交流频繁，资金和人口的“盆聚”明显，居民购买力较强，房地产开发水平较高，开发商在观念、思维、资金实力、开发规模、经营能力等方面都遥遥领先于内地城市，并逐步形成了较明显的专业化的分工。安徽地区以合肥、芜湖、安庆、马鞍山等城市为代表，在借鉴、模仿、学习沿海先进经验的同时，引入沿海的开发模式，引进优秀人才，进步很快，正在急起直追。 相对而言，纵观沂源县房地产市场的现状来看，总体处于初级阶段。从沂源县的时间和沂源县的人口数量来看发展速度还是比较滞后了。但市场前景和发展机遇也是千载难逢的。 （二）区域市场分析 目前价受地段和区域因素的影响依然比较明显，与中心的房价偏高，建源名府 亿元 同比% 万㎡ 同比% 万㎡ 同比% 元/㎡ 同比% 沂源县 10.20 63.99 49.49 60.37 33.91 82.41 3105 10.85 2、市场总体运行特点 2006-2010年完成房地产开发投资对比（见下图） 2006-2010年商品房新开工面积对比（见下图） 2006-2010年商品房预售面积对比（见下图） 3、商品住宅价格总体呈现明显上涨趋势。2010年，沂源县商品住宅预售均价3447元/㎡，同比增长18.45%，涨幅较大。中心城区均价3725元/㎡，同比增长18.03%，综合评价品质较高的楼盘年内涨幅大多在千元以上，部分楼盘均价已超过4000元/㎡甚至更高。受09年下半年房价持续上涨惯性影响，2010年初商品住房价格继续保持上涨势头，1-4月份房均价3370元/㎡，同比增长24.91%；4月中旬国家出台遏制部分城市房价过快上涨调控政策后，市场出现一定观望氛围，在售楼盘也不再频繁提价，商品房销售面积和价格总体保持平稳运行。5-8月份商品住宅预售均价3320元/㎡，与1-4月份相比下降1.48%，初步达到调控目的；9月份以后，随着市场观望氛围快速消除，商品房销售重回量增价涨轨道，9-10月份，全市商品房预售面积19.5万㎡，较5-8月份预售面积116.69万㎡相比增长67.79%；商品住宅预售均价达到3583元/㎡，较5-8月份均价3320元/㎡相比增长7.92%。 2009年以来各季度商品住宅预售均价走势 4、新调控政策对市场运行总体影响有限。2010年，国家陆续出台了一系列针对房地产的宏观调控措施，主要目的是遏制部分城市房价过快上涨。尤其是4月份出台的实行更为严格的差别化住房信贷政策对消费者的购买能力提出更高要求，但由于我县房价总体水平不高，大部分消费者首付压力仍在可承受范围内，市场销售并未受到明显影响。仅下半年商品房预售面积就达到19.8万㎡，较上半年增长138.47%