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房地产企业税务稽查实训 2008年一季度 全国七十个 大中城市房价同比上涨11% 房地产企业税务稽查实训 房地产企业税务稽查实训 山西省地方税务局 王 少 挺 TEL:0351—4048499 Email:wst1275@ 内容提纲: 一、检查前应具备的基础知识 二、房地产税收一般检查方法 三、房地产企业常用偷税手段 四、房地产税收检查中两个强调的问题 五、房地产业各环节税收检查重点 六、新所得税法对房地产原政策的影响 七、房地产开发企业特殊业务的会计与税务 处理 一、检查前应具备的基础知识 （一）立项、规划许可证、土地使用权证、开工许可证.doc （二）名词解释：容积率、楼面地价、基准地价、宗地地价 一、检查前应具备的基础知识 （三）各种面积概念、测算规定及公摊计算规定 几种面积存在这么几种概念： 可售面积＝总建筑面积－不可售面积（人防、配套） 可售面积的构成：套内面积＋公摊面积＋地下可售车位 公摊面积＝总可售面积－套内面积－应单列的面积 应单列的面积就是既不能公摊、也不能销售的面积 应单列的面积≈（略小于）不可售面积 不可售面积的组成、不可售面积的所有权、使用权、占有权、收益权、处分权。这些概念与定义牵涉到85%的计算。（售使用权的抛除在外） 对于这些问题，可从开发商的完工测绘报告、测量暂测报告、预售许可证、立项报告中的内容为依据。 一、检查前应具备的基础知识 （四）内外资企业可能因所得税法规定上的差异，导致扣除项目计算步骤及计算结果的差异： 内资房地产计税所得额中单位成本的差异： 内资企业： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积 内资企业是按预计毛利率征收企业所得税 外资企业： 可售单位工程成本费用=可售总成本费用÷总可售面积 外商企业是按预计利润率预征所得税 以上两规则说明：内外资房地产企业在成本归集方面是不一样的，内资须分开发成本与期间费用，外资企业因为没有税收要求，可不将这两者明确分开 最后就是由于内外税种及附加的差异，预提费用中的差异，使得内外资企业土地增值额结果会有所差异 二、房地产税收一般检查方法 （一）房地产企业内部： 首先,查阅房地产企业的帐簿、记帐凭证、报表和有关资料，发现被查对象税收违法行为的疑点、线索，获取其税收违法行为的证据，可以采取实地检查和调帐检查两种查帐方式。 其次，从其他部门获取相关证据，印证财务数据是否真实可靠。主要从销售部门获取“购买意向书”、“预购协议书”、“销售合同书”、销售分层平面图，查清意向购买数量、定金预交、首付款预付情况、合同约定付款日期与实际付款日期，按揭资金到位情况等。 三是通过工程部门的建筑图纸、工程概算、工程施工合同、进度款支付情况、工程结算情况、最终工程竣工结算情况、因设计变更产生增加的费用，测算财务帐面支付的建安成本是否真实。 四是了解房地产工程前期手续资料，如征地拆迁赔偿情况、规划设计情况、是否向客户与政府承诺幼儿园、小学、菜市场、道路、居委会等公建配套设施的承建，产权归属或使用权归属问题，出资比例以及相应的权力，检查成本费用计算与分摊是否正确。 二、房地产税收一般检查方法 （二）房地产企业外部： 在发现房地产企业内部财务资料存在疑点后，有必要从外部相关部门与个人进行取证。涉及的主要部门及取证内容为： 备案登记部门:按建设部预售管理办法的规定，预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续，各地的房地产管理部门大部分实行网上登记，税务检查人员可进入政府房地产登记网站，核对其实际销售与帐面销售记载是否相符，有无拖延销售时间及隐瞒销售收入问题。 购买人：在价格明鲜偏低的情况下，了解客户的购房实际支付情况，是否将售房总价分解为售房合同及装修两份合同，从而减少房地产开发企业的销售收入，在商业店面的销售中常出现此类问题。购买双方是否故意压低合同及产权登记价格，达到购买方少缴税费开发商隐瞒销售收入的目的。 二、房地产税收一般检查方法 （三）鉴别建安成本的真伪： 开发企业不同程度存在着加大建安成本，从施工企业套取现金的问题。由于有合法的票据和凭证，单从房地产开发企业帐面上难以获取虚列成本的依据，