房地产策划案例波托菲诺独栋别墅.ppt

接受调查的纯水岸意向客户对我们的营销方式基本表示认可； 可以接受的价格在3万元/平米的单价；少量客户对单价和总价不敏感，承受能力相当强； 对产品基本上表示认可，提出少量意见，如花园面积大小和泳池的必要性；接受调查的客户不仅在经济上有实力，社会关系也是神通广大，1/3的客户早在工作人员得到资料之前就熟读户型，早已相中自己心仪的户型； 在户型方面，客户有两个极端，一种愿意参加拍卖竞得E户型，另一种希望总价低，选择面积小的A户型； 客户对产品的关注度很高，对产品、营销和物管方面提出了若干疑问，并希望工作人员能第一时间解答他们，他们也热情期待户型讲解会的早日召开和别墅价格的及早确定； 项目可接受度分析小结: 四、客户关注的问题 产品方面 能否进行个性化的设计？ 荔枝林是否能隔掉后面车场的噪音干扰？ 荔园新村的楼上是否看得见别墅？ 每家花园是否拥有一棵荔枝树？ 中央空调预留口是否留好？ 玻璃窗承台风能力有多强，如何防范？ 每户泳池面积是多少？泳池能否做大，可否周围加一圈绿地？ 可否提供样板房装修方案给自己装修？ 可否做成3层别墅？ 每户花园面积是多少？花园内可否停车？ 每栋别墅之间的间距是多少？ 是否有亲水平台设计？ 燕栖湖水深多少？有何安全措施？ 别墅区域的闭路保安系统会安装到什么程度，发展商室内是否送安防系统？ 连接对岸的木栈道能否加做花架顶棚？ ——关于23套别墅 四、客户关注的问题 配套方面 荔枝林是否永久保留？ 别墅区域内是否有儿童游乐设施？ 别墅区域内是否提供24小时循环热水服务？ 别墅区域如何做好防蚊虫处理？ 能否引进大型超市？ 交通拥挤如何处理？ ——关于23套别墅 四、客户关注的问题 营销方面 别墅是否会内部订购，造成不公平？ 拍卖时，如何证明拍卖流程是公平公证的？ 2004年8月的户型讲解会是否能如期举行？ 价格何时才能确定？ 诚意金的退还时间？ 能否引进国外银行贷款？ ——关于23套别墅 四、客户关注的问题 位置选择 选择有山有水的地方，身处城市，亲近自然； 别墅建筑在城市的山坡上，俯瞰城市繁华； 西面农民房的方向做人文景观处理，免得影响别墅品质； 把单栋别墅面积扩大，减少岛上户数； ——关于所有别墅产品 四、客户关注的问题 结构设计 荔枝林是否永久保留？ 别墅区域内是否有儿童游乐设施？ 别墅区域内是否提供24小时循环热水服务？ 别墅区域如何做好防蚊虫处理？ 能否引进大型超市？ 交通拥挤如何处理？ ——关于所有别墅产品 四、客户关注的问题 外立面设计 别墅是否会内部订购，造成不公平？ 拍卖时，如何证明拍卖流程是公平公证的？ 2004年8月的户型讲解会是否能如期举行？ 价格何时才能确定？ 诚意金的退还时间？ 能否引进国外银行贷款？ ——关于所有别墅产品 四、客户关注的问题 ——关于所有别墅产品 户型设计 客厅面积加大； 房间数量太多，减少； 户型一定要方正； 主人房面积一定要大； 必须配有工人房； 挑空空间要够高够大； 楼梯一定要宽敞、明亮； 露台冬天可做阳光玻璃房； 一楼进门是客厅，地下室做健身房； 四、客户关注的问题 ——关于所有别墅产品 花园设计 花园面积一定要够大，240平米以上，住别墅就是享受 独立花园空间； 前后花园合二为一，集中花园面积； 别墅周围高个植物形成私密空间； 门口有大树，风水不好； 四、客户关注的问题 ——关于所有别墅产品 泳池设计 泳池面积要大，60平米以上； 泳池可以填充做花园 四、客户关注的问题 ——关于所有别墅产品 车位设计 车库入口6.5-8米； 车位3个以上； 别墅入口有公共停车位； 四、客户关注的问题 ——关于所有别墅产品 交房标准 交房时是毛坯房，自己设计； 所有管线埋好，管道设好； 四、客户关注的问题 ——关于所有别墅产品 物业管理 安全 保安定期巡逻，给别墅区域特别关注； 加大保安密度，最好一个岛上有1-2个保安； 管理好商业街，小心酒吧喝酒闹事； 会所人员复杂，要控制进入人员素质； 配套 会所配套设施应该更齐全； 住户享有会所优先权； 认同林荫大道设计，纯水岸应该多种树； 设置循环水设备； 设置中央净水机； 会所泳池设立钟表； 小区垃圾桶换成绿色的加盖垃圾桶； 城巴站设立雨棚，为老人孩子着想； 服务 有钟点工服务； 代请保姆服务； 加强物管人员素质，有服务意识； 五、后续工作安排建议 营销方面 完成时间： 2004年9月26日 工作项 工作内容 负责部门 拍卖 拍卖栋号调整 华侨城世联 VIP卡权益 华侨城世联 策略总纲 形象定位及策略总纲 世联 华侨城 项目VI体系设计 项目VI体系设计 尚美佳 华侨城 推广计划 媒体推广策略、计划及系列报版设计方案 尚美佳 华侨城 户型手册 规划、园林、户型、物管等 尚美佳 华侨城 销售百问 —— 销售部