浅析石家庄先天下商场布局计划对商业运营的影响.docVIP

题 目： 浅析石家庄先天下商场布 局规划对商业运营的影响 院 系： 经济管理 专 业： 物业管理 班 级： 2010级1班 姓 名： 闫明华 豆丽昆 魏瑞雪 佟成鹤 杨彤彤 谢福生 学 号： 20101406016/30/19/30/18/32 指导教师： 李小虎 浅析石家庄先天下商场布局规划对商业运营的影响 【摘要】商业业态，指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。购物中心的商业业态规划，是充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义上的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。因此在集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着现实的应用意义。对此，我们对石家庄先天下广场进行调研，研究业态布局对商业运营的影响。 【关键词】石家庄先天下广场 业态布局 商业运营  目 录 引言 1 一、净出租面积占商场整体建筑面积指标 1 （一）关于商场各类面积的定义 1 （二）净出租面积占商场主体建筑面积指标 1 （三）商场空间布局面积因素的思考 1 二、关于商场商户业态类别组合占比指标 2 （一）商业业态的含义 2 （二）商场业态类别组合占比指标原则 2 （三）业态相关性的重要性 2 （四）北国先天下业态布局 3 （五）北国先天下业态布局分析 3 三、先天下商场商业业态组合优化布局 3 （一）积极吸引人气，争取不留死角 3 （二）布置商业亮点，刺激购买需求 4 （三）平衡租金收益，优化租金收益 5 结论 6 引言 商业运营就是对商业活动的计划、组织、实施以及控制，是与服务创造密切相关的各项工作的总称。同时商业运营管理也商业活动以及其系统和服务的设计、运行、评价和改进。而业态布局对商业运营有直接的影响，研究净出租面积占商场整体建筑面积指标，商场商户业态类别组合占比指标，合理优化商业业态以及布局很有必要。 一、净出租面积占商场整体建筑面积指标 （一）、关于商场各类面积的定义 1.建筑面积 商场中的建筑面积是指房产登记的面积,应该是实效面积+别的公摊面积营业面积中不包含消防梯、电梯、卫生间、设备房等面积，实效面积包含消防梯、电梯、卫生间、设备房等面积。 2.出租面积 在报告期期末商场房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积。 3.可出租面积 一般是指房屋净面积，也就是取出公摊的面积，因为建筑面积不在可租用里面积再有就是建筑商与租户协商的租用部分面积，有时候租户不愿意出租某一部分房产，双方可以协商。 （二）、净出租面积占商场主体建筑面积指标 综合平均65%—70%。其中大型主力店（单店面积占4000平方米以上）净出租面积占比为85%；次主力店（单店面积占200平方米—4000平方米之间）净出租面积占比为65%—85%；百货类店铺（单店面积占50平方米—200平方米之间）净出租面积占比为50%—65%.这样，整个商场平均下来，净出租面积约为65%—70%。在招商布局之前，需要对建筑方案的净出租面积进行勘定，如发现净出租面积不到65%的，需要对建筑平面的通道宽度、中庭大小、辅助面积、设备用房、等等进行优化，确保商场净出租面积占商场建筑面积（不含停车场）指标达到65%。 （三）、商场空间布局面积因素的思考 1.百分之百的出租率并不是最佳状态 我们通常会认为将商场内所有的可出租面积都租出去就能够使租金收益实现最大化。其实，这种想法是不正确的。因为在招商过程中如果以全部租出为目标招商组织就不得不使用降低租金、降低目标商户的档次等策略来实现这一目标。这样做的后果可能不但没有使租金收益增加反而却降低了。所以要合理安排商场的出租面积。 2.对主要承租人和次要承租人的出租面积合理分配 主要承租人与次要承租人的组合对于商业运营的成败有很大的影响。出租人要实现净租金总额的最大化，主要是通过优化主要承租人与次要承租人之间的租赁组合。主要承租人的营业额与承租的营业面积大小有关，与次要承租人的营业面积大小无关。次要承租人的营业额不仅与承租的营业空间面积大小有关，还与主要承租人的营业空间面积大小有关。主要承租户能够直接为商场创造顾客，顾客流的大小取决于主要承租户的企业形象，其在消费者心目中的企业形象越好，越能吸引顾客，从而为非主要承租户带来更大的顾客流。有研究发现，零售商通常更加关注区位、价格和商品实体等有形因素，实际上，