房地产估价第二版课件 第六章 收益法.pptVIP

【例题6-18】建设用地使用权出让期限为70年，该宗土地出让后进行建设，建设周期为3年，所建建筑物经济寿命为50年。价值时点为建筑物建成之日。 分析：如图6-8所示，至价值时点，建设用地使用权出让期限已经过去3年，故建设用地使用权剩余期限还有67年；而建筑物剩余经济寿命为50年，建筑物剩余经济寿命短于建设用地使用权剩余期限，根据先行结束原则，该房地产的收益期以建筑物剩余经济寿命为准，即为50年。 图6-8　收益期的判定示意图 需要注意的是，建筑物经济寿命终了后，建设用地使用权剩余期限还有17年，故应考虑将剩下17年的土地使用权价值折现为现值。 【例题6-19】建筑物经济寿命为40年，该建筑物所占用土地于建筑物建成10年后出让，建设用地使用权出让期限为50年，价值时点为土地出让之日。 分析：如图6-9所示，该建筑物建成至价值时点，已过去10年，故建筑物剩余经济寿命为30年，而建设用地使用权剩余期限为50年。建筑物剩余经济寿命短于建设用地使用权剩余期限，根据先行结束原则，该房地产的收益期以建筑物剩余经济寿命为准，即为30年。 图6-9　收益期的判定示意图 同样需要注意的是，建筑物经济寿命终了后，建设用地使用权剩余期限还有20年，故应考虑将剩下20年的土地使用权价值折现为现值。 返回主要内容 第七节 收益法的总结与应用 收益法是评估收益性房地产的一种重要方法，它是通过预测估价对象未来的正常净收益，确定适当的报酬率，选用合适的公式进行估价的一种方法，但由于净收益和报酬率受多种因素影响，因此该方法又是估价实践中难度较大的一种方法，为了更好地掌握上述内容，本节从估价实践的角度，对内容进行概括总结，并给出具体应用实例。 一、收益法总结 在估价实践中，利用收益法评估房地产价格时，可能会遇到下列四种情况： 下面假设土地使用年期为无限年期，给出各种公式，有限年期根据这种思路同样可以得到。 （一）依据土地收益求取土地价格 一般适用于空地出租的情况，所用公式有： （二）依据房地收益求取房地价格 所用公式主要有： （三）依据房地收益求取土地价格（土地残余法） 土地及其上的建筑物共同产生收益，如果依据收益法以外的方法求得建筑物的价格，则可利用收益法公式得到建筑物的净收益，然后从房地的总收益中扣除属于建筑物的收益，得到土地的净收益，再以土地的报酬率还原，既可得到土地的价格。其计算公式如下： （四）依据房地收益求取建筑物价格（建筑物残余法） 土地及其上的建筑物共同产生收益，如果依据收益法以外的方法求取土地价格，则可利用收益法公式得到土地的净收益，然后从土地及其上的建筑物共同产生的净收益中，扣除归属于土地的部分，求得建筑物的净收益，再将此收益以建筑物的报酬率还原，既可得到建筑物的收益价格。其计算公式如下： 或 【例题6-20】某房地产的年净收益为50万元，用其他方法估价得到建筑物的价值为200万元，建筑物报酬率为8%，土地报酬率为6%，收益年限为50年。试求该宗房地产价值。 已知建筑物价值，建筑物报酬率，由公式： 可得到建筑物净收益：即 可求得建筑物净收益 由此可得到土地的净收益： 所以 由此得到： 二、收益法应用 例：某房地产公司于2008年5月以有偿出让方式取得一块土地的50年使用权，并于2010年5月在此地块上建成一座钢筋混凝土结构的写字楼，当时造价为每平方米8?000元，经济寿命为60年，残值率为0。2014年，该类建筑重置价为每平方米10?000元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积900平方米，现用于出租，每月平均实收租金15万元，据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每平方米200元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为重置价的2%，房产税为年总收益的12%，保险费为重置价的0.2%，土地报酬率为7%，建筑物报酬率为8%。试根据以上资料评估该宗地2014年5月的土地使用权价格。 实例选用收益法进行估价，估价过程如下： 1．计算总收益 总收益应为客观收益而不是实际收益。 2．计算总费用 按照题意，总费用主要包括以下几项： 3．计算房地产净收益 4．计算房屋收益 （1）计算年折旧费 年折旧费本来应该根据房屋的耐用年限确定，但在本例中，土地使用年限短于房屋耐用年限，按照前面介绍的收益年限确定方法，应按土地使用年限确定。根据《城市房