第3讲 土地开发.pptVIP

第三章 土地开发 土地资源及其开发利用 城市房屋拆迁 法律依据 《中华人民共和国土地管理法》（2004修订） 《中华人民共和国土地管理法实施条例》 《闲置土地处理办法》 《城市国有土地使用权出让转让管理办法》 《城市房屋拆迁管理条例》国务院2001年11月1日起施行 《城市房屋拆迁单位管理规定》 第一节 土地资源及其开发利用 一、土地资源的概念 1.土地资源:是指土地总量中能为人类所用并产生经济价值或社会效益的部分。 2.土地的特性： 1）自然特性：位置的固定性；数量的有限性； 　 特征的差异性；生态环境的脆弱性 2）经济特性： 土地需求与供应的矛盾性； 土地实用方向的相对固定性； 土地报酬至边际效益后的递减性； 土地使用权及所有权形式上的多样性。 3.土地理论 1).区位论：是研究人类活动寻找费用最小、利润最大的最优区位以正确安排其空间关系的学说。 2).地租理论： 地租：是土地的报酬或收益，土地所有者自营土地或将使用权让渡都要求取得利润，地价即地租的货币表现。 级差地租：是指土地由于其区位、基础设施条件，本身承载力或肥力及开发程度等不同而形成的差别地租。 在不同等级土地上投入等量资本或劳动产生级差地租I , 在同一土地上追加资本或劳动以提高生产力产生级差地租Ⅱ。 4.土地特性理论对房地产开发的启示 重视土地区位（地段）； 注意经济社会与生态效益的兼顾，合理使用土地； 节约用地； 房地产开发必须符合国情，有中国特色。 二、 土地所有权和使用权 (一)、土地所有权 1.土地所有权的概念 土地所有者在法律规定的范围内享有使用和处理其土地的权利,是土地产权权利中最完全、最充分、具有支配地位的物权,由占有权、使用权、收益权、处置权等诸项权利构成。 土地所有权是一权利束 2.土地所有权的形态 国家所有权 集体所有权 3.所有权的主体 国家是国家土地所有权的唯一主体 农业集体经济组织是集体土地所有权的主体 4.所有权客体(仅指国家所有权) 在城市区域内的属于国家所有土地 城市区域内是指 5.两类所有权的关系 国家可以按照法律的规定征收或者征用集体所有的土地,土地征收以后,土地的所有权归国家所有。 国家、集体对土地所有权的归属发生争议时,如无法确定所有权的归属,根据我国《土地管理法》第13条规定,由县级以上人民政府处理。 三、征地(土地征收) 1.概念：指政府按照法定的程序和条件，将集体所有的土地转变为国家所有，再将土地的使用权出让（或者划拨）给用地的申请者。 土地征收后，所有权由集体所有变为国家所有； 土地征收的主体是国家和被征地单位，不包括土地使用者。 2.征地权限 征收下列土地的，由国务院批准：　（一）基本农田；　（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；　（三）其他土地超过七十公顷的。 征收上款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 四、开发用地取得方式 (一)、土地使用权出让（批租） 1.土地使用权出让的概念 国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 出让人 受让人 2.出让的年限 土地使用权出让的最高年限按用途分别确定如下: 居住用地70年; 工业用地50年; 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年; 商业、旅游、娱乐用地40年; 综合或者其他用地50年。 3.出让的方式。 协议出让 (2000年取消房地产经营性项目用地的协议出让方式) 招标出让 拍卖出让 挂牌出让(02.7.1) 各种方式适用范围 招标出让，有利于土地布局优化和重大工程较大地块出让，给出让方留有选择余地，综合考虑受让人情况 拍卖出让，适用于地块条件好、功能便利、繁华地段，方法简便易行，出让方不易控制最高价。 挂牌出让适用一般地段地块。 4.出让合同的效力 土地使用权出让应当签订出让合同, 土地使用者应按照出让合同的有关规定开发、利用、经营土地,未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的,县或县以上人民政府管理部门可以根据情节给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途, 应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,重新签订土地使用权出让合同,并调整土地使用权出让金。 5.出让土地分类 生地 未经“七通一平”配套设施建设的土地，土地的受让方需自筹资金进行前期开发工作。 熟地 经过“七通一平”配套设施建设