第五章节 市场比较法.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ③比较实例选取　 因为估价对象为别墅，分别选取A、B、C三宗别墅房地产作为可比实例分别与估价对象进行比较，求其比准价格。比较因素及比较因素修正见表3-12和表3-13所示。 　　　 估价对象及 指　　　　　比较实例 　　　　数 比较因素 估价对象 房地产 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交单价（元/m2） 待估 4847.33 5408.91 5275.82 交易情况 100 100 100 交易时间 100 100 100 区域因素 商业繁华度 99 99 101 交通条件 99 100 100 基础公用设施完备度 99 99 100 离市中心距离 102 105 102 个别因素 环境条件 99 105 99 平面布置 100 100 100 比较因素修正表 　　　估价对象及 内　　　比较实例 　　　　容 比较因素 估价对象 房地产 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交单价（元/m2） 待估 4847.43 5408.91 5275.82 交易情况 100/100 100/100 100/100 交易时间 100/100 100/100 100/100 区域因素 商业繁华度 100/99 100/100 100/101 交通条件 100/199 100/99 100/100 基础公用设施完备度 100/199 100/100 100/100 离市中心距离 100/99 100/99 100/100 个别因素 环境条件 100/102 100/105 100/102 平面布置 100/99 100/105 100/99 比准价格 4997.20 5005.65 5121.67 4、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为该宗房地产的买卖价格 （4997.20 + 5005.65 + 5121.67）÷3＝5041.50（元/m2） ? 估价对象 实例A 实例B 实例C 坐落 ? ? ? ? 成交价格(元/㎡) ? 10998 11344 11083 交易日期 2005.6.30 2005.6.18 2005.5.24 2005.3.16 交易情况 正常 正常 正常 正常 区域因素 交通条件 一般 较好 一般 较好 商业配套 一般 较好 一般 较好 公共设施 一般 一般 一般 较好 环境状况 较好 一般 较好 很好 个别因素 建造年代 2000年 2000年 1998年 2002年 朝向 南 南 南 南 层次 2/6 1/6 3/6 6/6 装修 普装 普装 精装 精装 因素条件说明表 例1 ? 估价对象 实例A 实例B 实例C 成交价格(元/㎡) ? 10998 11344 11083 交易日期 1710 1710 1714 1611 交易情况 100 100 100 100 区域因素 交通条件 100 102 100 103 商业配套 100 103 100 102 公共设施 100 100 100 101 环境状况 100 98 100 105 小计 100 103 100 111 个别因素 建造年代 100 100 97 103 朝向 100 100 100 100 层次 100 98 104 96 装修 100 100 101 105 小计 100 98 102 104 比较因素分值表 ? 实例A 实例B 实例C 成交价格(元/㎡) 10998 11344 11083 交易日期 1710/1710 1710/1714 1710/1611 交易情况 100/100 100/100 100/100 区域因素 100/103 100/100 100/111 个别因素 100/98 100/102 100/104 修正后价格 10896 11096 10191 比准价格 10728元/㎡ 比准价格计算表 ? 估价对象 实例A 实例B 实例C 成交价格(元/㎡) ? 10998 11344 11083 交易日期 1710 1710 1714 1611 交易情况 100 100 100 100 ? ? 房地产状况 交通条件 100 102 100 103 商业配套 100 103 100 102 公共设