不动产与金融市场.pptVIP

第8章 不動產與金融市場分析 本章大綱 影響不動產價格之基本因素 利率的決定與相關理論 另一種衡量期限的方法──存續期間 不動產金融及相關金融機構 影響不動產價格之基本因素 經濟面 社會面 政策（治）面 政治因素 土地、都市計畫、公共建設及住宅政策 金融政策 金融政策(1/4) 經濟面的各項因素如貨幣供給額、利率等，均為影響國內各投資標的價格走勢的有效指標。中央銀行常用的政策工具如下： 公開市場操作 公開市場操作的主要目的，係藉由政府買賣有價證券以影響銀行準備金、貨幣供給額或短期利率。 調整重貼現率 重貼現率為銀行將自客戶貼現所得的票據（如商業本票等），轉而向中央銀行「再貼現」時所負擔的利率。由於短期票券利率或同業拆款市場利率與央行重貼現率間存在著利差，因此當此利差擴大時，商業銀行向央行借款的誘因便會增加；相反地，當此利差縮小時，商業銀行向央行借款的誘因便隨即降低。 金融政策(2/4) 調整銀行存款準備率　 存款準備金為銀行按其每日存款餘額，依照中央銀行核定比率（即存款準備率），存於央行的存款及留置本行庫的現金，其目的在保護存款人，使銀行不得將所有存款用於授信用途，並賦予央行執行貨幣政策的能力，使其可藉由提高或降低存款準備率，來達到調節貨幣供給的目標。 選擇性信用管制 選擇性信用管制係指中央銀行管理特定信用的流向與流量。舉例來說，若央行為資金水庫的總水壩，則銀行為資金的小水壩，經由控制資金水壩的流量，央行即可控制流通在外進行投資的資金籌碼，進而調節市場景氣之榮枯。 金融政策(3/4) 調整貨幣供給額 央行是台灣貨幣政策制定及執行的機關，其貨幣供給水準的決定，往往是在考量經濟成長及物價走勢等因素後，才訂出一貨幣成長目標，因此貨幣供給額通常與總體經濟活動密切相關。 貨幣供給額的統計方式有三種，即M1A、M1B與M2： 　M1A＝通貨淨額＋支票存款＋活期存款　 　M1B＝M1A＋活期儲蓄存款 　M2＝M1B＋準貨幣 金融政策(4/4) M1A及M1B屬於「狹義貨幣」；M2則屬廣義貨幣。M1A中之通貨淨額指中央銀行之通貨發行額扣除銀行及郵匯局的庫存現金。準貨幣，又稱為近似貨幣，係指得以簡易地轉換為狹義貨幣的資產，其主要包括各類定期存款、可轉讓定存單、定期儲蓄存款、外匯存款、金融債券、央行有價證券、附買回協定及郵政儲金等。 利率的決定與相關理論(1/4) 期限不同的同一金融工具的收益率（或利率）與投資期限間的關係，稱為利率的期限結構，其關係曲線則稱為收益（率）曲線或殖利率曲線。 收益曲線有四種型態：第一種是上升型，表示長期債券的收益率較短期債券為高，亦即長期利率高於短期利率，此時收益曲線之斜率為正，是最普遍的情況；第二種是平坦型，表示長、短期的利率均相同，此時收益曲線之斜率為0；第三種是下降型，長期債券的收益率比短期債券為低，即長期利率低於短期利率，此時收益曲線之斜率為負；第四種為峰狀型，收益率隨著債券期限的延長升至一高峰後，便轉為下降。 利率的決定與相關理論(2/4) 不同收益曲線形成的原因，主要有以下四種理論： 期望理論 期望理論主張投資者對未來短期利率變動的預期，可決定收益曲線的形狀。 流動性溢酬理論 流動性溢酬理論對預期利率影響收益曲線形狀的論點與預期理論大致相同，兩者最大的不同在於流動性溢酬理論認為收益曲線應偏向上升型，理由是債券期限愈長，投資風險愈高，因此應賦予較高的期限風險溢酬，此即所謂的流動性溢酬。 利率的決定與相關理論(3/4) 市場區隔理論 又稱為避險壓力理論，主張金融市場並非一整體可貸資金市場，而是一被區隔為不同期限偏好的次市場，即不同的投資者可能存在著不同的期限偏好，而傾向於購買或持有此一期限的債券。 綜合理論 又稱偏好住所理論，係擷取期望理論、流動性溢酬理論及市場區隔理論的主張而成的理論，該理論認為投資者，特別是法人機構如壽險公司或退休基金等，均傾向於在不同期限的債券中選擇一偏好的標的，俾與其風險偏好、稅賦、流動性需求、法令規定及預期持有期限相配合。 圖8.2 不同的收益曲線型態 利率的決定與相關理論(4/4) 當投資者研判收益曲線的形狀後，便可有效利用此工具進行投資判斷，通常收益曲線的用途包括以下數種： 預測利率走勢　 金融機構之訊號 檢測價格錯估之證券 期限與收益率關係之指標 駕馭收益曲線 在收益曲線為上升型，且預期未來收益曲線斜率仍為正時，投資者可買入較長期限之債券（價格較低，收益率較高），並在持有一段期間後，再以較高的價格賣出（因此時債券之期限較短，收益率較低），而獲利後可再投資於長期限的債券，以此不斷重複操作。由於此類投資需等待一段時間，因此又稱為「養券」。 另一種衡量期限的方法──存續期間 存續期間的存在不僅可以反映債券之平均還本期限，更可反映所有現金流量及其時點。 CFt表投資債券未來之