第7节 物业环境管理.docVIP

第七章 物业环境管理 环境管理是物业管理基本内容之一，包括物业管理区域内共用部位、共用设施和场地的清洁卫生、园林绿化和有害生物防治等管理服务。环境管理的好坏，对物业使用人的生活工作有着巨大的影响，也是物业管理服务的直观体现。 第一节 清洁卫生管理 一、清洁卫生服务的工作内容（一）楼外公共区域清洁 楼外公共区域的清洁工作以扫、捡、洗等为主，其清洁工作的好坏直接影响到一个小区的形象，对居民的生活及环境的美化具有很大的影响。楼外公共区域的清洁具有工作相对简单、技术要求不大、跟踪清洁要求较高等特点。在清洁时间上，楼外公共区域要求每天在早上业主出门前先全面清扫一次主要道路，避免在业主出们时因清洁道路对业主造成影响。在业主出门活动后主要对道路上新产生的垃圾等进行及时的跟踪保洁，并对绿地、游乐场所、水池景观、停车场、天面、排水沟等不易对业 （二）楼内公共区域清洁 楼内公共区域的清洁包括大堂清洁、楼梯及公共走道清洁、墙面清洁、电梯及卫生问清洁等。楼内公共区域的清洁对象涉及玻璃、地毯、各种石材、各种金属、木材、水泥及其他各种建筑装饰材料等，各种材料的物理化学性质不一样，它们的污染性质及对清洁（）垃圾收集与处理 垃圾的收集与处理包括了日常垃圾的收集、装修及施工垃圾的收集、垃圾分类、垃圾处理及垃圾场（桶）的清理等。 装修垃圾及施工垃圾应由施工单位自行每日清除清运，对于集中装修的新人住小区，可由物业公司在小区较偏僻的地方划出一块地方，各家装修垃圾统一清运到该处，然后由物业公司派清洁队伍每天统一清运到指定的市政填埋场，其费用在办理装修手续时由各装修户按一定标准交纳。 日常垃圾的收集及处理，物业公司每天在指定时（池）的清洗，保证垃圾桶（池）及其周边的清洁卫生，不产生异味，不滋生蚊蝇老鼠，不对周边环境造成影响。 物业公司应做好管辖区域的垃圾分类处理。 （四）管道疏通 管道疏通是物业管理清洁工作的重要内容之一，它包括雨水管道疏通、公共污水排水管道疏通及化粪池、隔油池的清理等。雨水管道要求雨季期间最少 （五）外墙清洗 外墙的装修材料有花岗岩、马赛克、玻璃、铝合金、不锈钢、各种外墙涂料等。这些装饰材料在长期的日晒雨淋、有害气体腐蚀及灰尘吸附之下，会逐渐氧化、变脏、变色等，从而失去原有的光泽、老化，导致物业的贬值。为了使其保持亮丽的外观，保持物业的保值、升值，应定期对外墙装饰面进行清洁保养。 （六）泳池清洁游泳池是小区居民锻炼及游乐的场所，其水质及水池卫生的好坏对小区居民pH值、余氯、水温、混浊度等检查，每月对大肠杆菌进行检测，发现不符标准及时进行纠正。 （七）清洁拓荒 清洁拓荒是指在施工结束后正式交付使用前，由清洁公司对整个区域进行一次彻底的全面清洁，使环境达到日常使用的清洁水平，从工地状态转为日常使用状态的一个清洁过程。清洁拓荒往往时间比较紧迫，工作量大，涉及各类清洁对象及各种污渍，有 （八）冬季除雪除冰 在北方地区，突然的降雪会给人们的出行带来极大的不便及安全隐患。物业管理单位应制订专门的除雪除冰应急预案，并贮备好冰雪天气应急使用物资，在收到下雪天气预报后，根据天气预报的情况启动应急预案。应急预案应包括人员组织架构、应急处置流程、应急物资贮备等。 目前北方除雪主要人工铲扫、机械铲扫及融雪剂化雪等方法。一般机械铲雪多应用于市政道路、机场等大型公共场所，而融雪剂因对植物及土壤有一定的影响，通常用于人工清扫后机动车道彻底除雪或各楼栋门口、车库出入坡道等地方的除雪，在有绿化的地方不适宜使用，而对于人行道路一般用人工扫雪的方法清除积雪。道路清铲出来的雪临时堆积于行道树脚或不影响通行的区域，但撒了融雪剂的雪不宜堆积于有植物的地方。 北方冬季雨雪天后，须及时清除各出入口雨雪所形成的结冰，并做好防滑告示，避免客户因结冰滑倒受伤。 二、清洁卫生服务的工作方法与要求（一）清洁卫生管理制度的建立 清洁卫生管理制度主要包括：（1）各岗位的岗位职责； （2）各项清洁工作的标准操作工艺流程；（3）各个岗位的操作质量标准； （4）清洁质量检查及预防、纠正机制； （5）员工行为规范等相关管理规章制度；（6）清洁绩效考核制度等。（二）清洁卫生质量管控方法1．明确不同区域保洁频次、质量标准及其指标体系不同的物业管理区域由于其清洁对象材料、形状、使用频度等不一样而需要采取相 2．完善保洁质量考核机制 清洁质量考核机制包括合同质量标准条款约定、日常巡查质量统计方法、奖惩标准及额度等。 3．不同类型物业日常保洁检查重点 清洁工作日常管理由日检、月检及专项抽检组成，其中日检应覆盖小区主要楼内外公共区域。检查的主要部位有：建筑物的内外墙角、地面、天花、天台、道路、停车场、公共区域门窗、扶手、电梯、楼外沙井、沟渠、垃圾桶及垃圾处理场所等。不同物业类型清洁检查重点见7-1。 7-１不同物业类型清洁检查重