第2章节 房地产投资环境分析.pptVIP

2.3 房地产投资环境分析的意义 房地产投资环境分析在房地产投资过程中具有重要的参考意义。 房地产投资的第一步就是进行房地产投资环境分析，这一点随着中国市场经济的成熟和房地产市场本身的完善逐步显示出来。在国外成熟的市场经济体中，房地产投资环境分析的分析策略和分析方法已经非常成熟，在中国加入WTO以后房地产行业也已经呈现出了与国际接轨的态势。 投资环境对单个的投资者而言是无法改变也不可控制的。房地产投资者要想减少或规避风险，最大程度地达到自己的投资目标，他就必须充分认识和分析房地产投资环境，并及时采取措施积极地利用环境变化中提供的机会，同时也要积极采取对策，努力避开这种变化可能带来的威胁，只有这样，投资者才能制定正确的投资方案和投资决策。 2.4 房地产投资环境要素及其分析 2.4.1 硬投资环境要素 1.基础设施 2.自然环境 3.配套设施 2.4.2 软投资环境要素 1.社会文化 2.政治环境 3.经济 4.法律 2.6 房地产投资市场分析 2.6.1 房地产市场的特征 1.房地产市场是信息不充分的市场 2.房地产市场的区域性强 3.房地产市场产品的异质性 4.房地产市场的垄断性 5.房地产市场对商品短期供求变化反映不灵敏 首个地铁站综合楼喜封金顶武汉完成“地铁+物业”破冰之旅 ???2月1日，武汉市首个地铁站综合楼项目——汉西一路站综合楼实现结构封顶，这也标志着武汉“地铁+物业”综合开发项目正式“破冰”。 ????大楼位于解放大道与汉西一路交汇处，建筑高度83.7米，项目总用地面积约2600平方米，总建筑面积约21831平方米，其中地下建筑面积3862平方米。地下二层为设备用房和停车场，地上1-4层为裙楼，布置部分站务辅助用房及商业业态，5-22层为综合办公楼物业。 ????这是武汉第一个与轨道“无缝相接”的开发项目，轨道交通与上盖商业融为一体，相得益彰。业内人士称，不久的将来，轨道交通的客流将提升综合楼的商业价值，商业氛围也为稳定和增加轨道交通的客流提供支撑。充分展示在城市规划指导下，轨道交通引领城市发展的综合效用。 ???? 据了解，该项目在实施过程中，得到了武汉市发改委、规划、国土等相关部门对“地铁+物业”的大力支持，在政策创新上取得多项突破。 ????目前，该项目已顺利完成整体招租工作，建设方将把该项目打造成武汉地铁集团有限公司“地铁+物业”开发第一个精品项目。 ????武汉地铁集团有关负责人称，该项目的顺利建成，标志着武汉轨道交通“地铁+物业”开发模式的成功。为武汉市轨道交通建设、运营提供了新的筹、融资模式。同时，该项目作为土地集约利用的典型，为武汉市“两型社会”的建设作出了贡献。 汉西一路站综合楼 金银潭（南站厅）方案 效果图 常青花园站方案效果图 常青车辆段方案效果图 第2章 房地产投资环境分析 2.1房地产投资环境概述 2.1.1投资与投资环境 一般所说的投资环境是指直接投资的环境。直接投资是指一个经济体系内的某居民投资购买或设立在另一经济体系内的企业，兼并对该企业有持久利益或在管理方面具有相当程度的影响力和控制权； 投资决策包括宏观和微观两个层次。其中微观投资决策是单个投资者或单个投资项目的决策，其基本问题是如何使单个投资者或单个项目在投资额一定的条件下，获得最大的投资收益。这就需要着重考察社会消费水平结构、产品物价和市场利息率等因素对投资者个人或单个项目的影响和制约，即投资环境。 投资环境是指拟投资的地域(国家、地区、城市和街区)在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和，它具有系统性、区域性和动态性等基本特点。 2.1.2房地产投资环境的特点 1、多样性。房地产投资环境因素众多，并且，每个因素对房地产投资项目的影响效果和作用方式都存在差异。 2、系统性。房地产投资环境的系统性指房地产投资环境因素之间是相互影响、相互制约的，存在内在的逻辑联系。 3、动态性。房地产投资环境的动态性指的是众多的投资环境因素是可变的，并在动态变化过程中相互依赖。 2.2房地产投资环境分析的特点与构成要素 2.2.1房地产投资环境分析的特点 房地产投资环境实际上是影响房地产投资效果的一系列因素所构成的一个外部环境。其中区位分析是分析的核心点。 在房地产投资环境的分析中，区域科学已成为房地产投资环境分析的强有力的理论背景。在此理论背景下，房地产投资环境体现出有序的结构，这种结构决定了区域投资的投向、布局、总量，同时投资的流入又在不断完善区域的投资环境，体现了投资和投资环境客体之间相互影响、相互作用的动态关系。这种互动关系的研究，不但可以满足投资主体获取利润的动机，还可以为受资地区