第7章节 房地产和其他投资.ppt

第七章 房地产和其他投资 7．1 房地产投资 7．2 住房理财 7．2贵金属、宝石和收藏品投资 第七章 房地产和其他投资 7．1 房地产投资 7．2 住房理财 7．2 贵金属、宝石和收藏品投资 7．1 房地产投资 7．1．1 房地产投资的涵义及特点 7．1．2 投资房产的方式 7．1．3 投资物业类型 7．1．4 房产投资的风险 7．1．1 房地产投资的涵义及特点 1.房地产投资的涵义 房地产投资是指投资者将资本投入到房地产业，以期在将来获得不确定的收益 即将其资金投资于房地产的开发经营中的行为。 房地产投资是近年来在我国蓬勃发展起来的一种投资形式。 房地产投资的分类 房地产投资总体上分为：房产投资和地产投资两大类 按房地产的不同用途分为：工业房地产投资、商业房地产投资和住宅类房地产投资等。 按投资方式分：包括金融房地产投资（间接性投资如股票等有价证券）和实物房地产投资（直接性投资） 2.房地产投资的特点 （1）投资成本高 投资一宗房地产，少则上百万，多则上千万，甚至上亿元的资金。 （2）投资回收期长 （3）投资风险性大——案例 （4）投资收益性好 根据投资学风险报酬的原则，如在其他条件不变的情况下，投资项目的风险越大，其收益越高。 房地产投资由于其土地具有稀缺性、不可替代性等特点而使房地产具有保值、增值的优点。 正因为房地产投资这种高的预期收益潜力，吸引着众多的投资者乐于冒险投资于此行业，从而抵消了房地产投资者对房地产投资风险的畏惧感，调动了投资者对房地产投资的积极性，促进了房地产业的蓬勃发展。 名人炒房“失手事件” 香港演员钟镇涛，在1996年香港楼市处于顶峰时，与前妻短期借款1.54亿港元，“炒买”港湾道会景阁4607室等5处豪宅和其他项目。 1997年亚洲金融危机，香港楼市下滑，其所购各项目大幅度贬值。 由于部分贷款利率高达24％，其所余本息滚至2.5亿港元。最终法院裁定钟镇涛破产。 名人炒房“失手事件” 刘德华不但唱歌拍片，还喜欢投资房地产，而且通过投资房地产给自己带来了巨大的利润。 据了解，刘天王仅在香港的豪宅，就有10处之多！ 不过刘天王也有失手的时候，2003年，刘德华以1680万元价格出售了一套独立洋房 而刘德华1996年底购入该洋房的价格则是3950万元。 7．1．2 投资房产的方式 自用兼投资 以房养房 炒房短平快 长线钓大鱼 以房换房 以租代购 以租养租 自用兼投资的黄金要诀 1、首先要想清楚，自用与投资，对自己而言哪一个更重要。 2、不要刻意追求“一石二鸟”，而做出超越自身投资实力，或无视其他客观条件的投资决定。 3、此方式有着很强的个体适应性，同样的物业，别人可能合适采用这种方式，而你不一定。因此，不能盲目跟风。 4、不要因开发商“自用投资两相宜”的卖点宣传，而放弃对物业本身实用价值及性价比的深入考察．尤其是对那些价格疯长的小户型商务公寓。 7．1．3 投资物业类型 1、商业类型 比如商铺，在各个城市当中，商铺的价格会卖得比较好，一般是居住类物业的1．5至2倍。 2、办公楼 由于企业和公司在不断增加，因此对办公需求的面积也不断增加。 3、商住型 可以满足中小企业办公，这种物业类型基本上具有住的功能。 4、酒店或公寓 服务式公寓，带着完备的管理系统，比如说酒店式服务，有针对性的商务服务，精装修。 客户只需带一个皮箱，就可以进来居住和办公 5、商务公寓 一种新型的公寓模式，现在市场也较为看好，商务公寓面对的购买者是中小企业和中小公司 6、纯粹的住宅 7．1．4 房产投资的风险 第一，流动性风险（变现风险） 变现风险是指投资产品在没有压低价格情况下（不低于市场价），能迅速将其兑换成现金的可能性。 由于房产不能移动，不能运输，所以资金流动性和变现性较差，其买卖具有区域性特点，投资者如急需用钱，不一定能迅速变现。 对房地产投资者而言，要多赚钱，就得适当考虑放弃变现性，并要具有抗变现风险的能力，否则会遭受经济上的损失。 第二，购买力变化的风险 由于房产投资周期较长，占有资金多，要承担因经济周期性变动带来的购买力下降的风险。 假如社会经济处于滑坡阶段，经济形势出现萧条，通货膨胀上升，此时将直接影响到人们对房地产的消费能力，购买力水平下降，建成的房屋销不出，就会导致房地产投资者经济上的损失。 购买力风险是威胁房地产投资的主要风险因素之一。 第三，经营性风险 房地产市场是一个较为复杂的特殊市场，具有许多可变的不确定性因素。 房地产经营风险主要是由于房地产市场的特点、开发经营的条件的变化以及投资者的决策行为和水平、经营者的经营管理才能和水平等所致。 针对这些，房地产投资者应加强对这一复杂而特殊市场的调查和研究，重视房地产市场信息的掌握，熟练业务，提高