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* 六、房地产投资分析的必要性 房地产投资分析是在项目前期进行的分析论证过程，其核心是项目的财务可行性与社会可行性，为决策服务。 房地产投资具有高收益与高风险并存的特点，进行分析就是运用投资者自己及集体的知识和能力，全面调查投资项目的各方面制约因素，从而保证投资的较高收益水平。 * 七、投资分析的任务 1.为投资者指示投资方向 2.为投资者提供运作方式 3.为投资者预计未来的收益 4.为投资者分析风险及提供避险的方法 * 房地产投资分析 主 讲： 王 望 珍 单 位： 武汉大学土建学院 工程管理系 * 主 要 内 容 1.导论：房地产、房地产市场与房地产投资 2.房地产投资的环境分析 3.房地产投资的市场分析 4.房地产投资的财务分析 5.房地产投资的融资分析 6.房地产投资的风险分析 * 一、房地产与房地产市场 （一）房地产 1.房地产：指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。 （1）不可分离的部分：不仅包括土地上的建筑物、道路、停车场、水电设施等，也包括土地上的树木及苗圃等。 （2）房地产也称不动产，不动产是指内生于不动产所有者的法律权利、权益和利润，也就是说拥有土地不是拥有自然土地，而是拥有在一定限制条件下使用、处置和使用土地的权利。 第一章 导论 * 2.房地产的特点 （1）物理特征 1）不可移动性； 2）异质性； 3）不灭性。 （2）经济特征 1）稀缺性； 2）经济寿命长； 3）增值性； 4）位址。 * （二）房地产市场 1.概念 （1）狭义的房地产市场：指房地产商品交易的场所。 （2）广义的市场： 一是房地产商品所拥有的现实和潜在的消费者总和； 二是房地产商品流通过程中各种交换关系的总和。具体地说，它包括房地产所有权的买卖、租赁、抵押、典当及产权互换以及土地使用权的有偿出让、转让、出租等活动，还包括各种中介对土地、房屋所进行的经营性活动。 * 2.房地产市场的特点 房地产市场与其他的市场不同，其差别是因为个人资产的价值、政府在房地产市场中的角色，人们获得资产的方式和人们希望资产带来的效用等因素造成的。 （1）价值量大； （2）政府干预； （3）感觉； （4）愿望； （5）心理效用。 房地产市场博弈各方 * 王望珍 在下列情况下，哪种情形对金融机构最有利： 1、房价上升； 2、房价下降； 3、房价相对稳定。 消费者 银行 开发商 * 3.房地产市场的分类 现阶段中国的房地产市场根据其组成可以分为房产市场、地产市场、房地产金融市场、房地产劳务市场和房地产信息市场五种类型。 （1）房产市场 按交换形式分：买卖市场、租赁市场和互换市场 从供房时间分：现货市场和期货市场 * （2）地产市场 一级市场：即城市土地出让市场，各级政府代表国家这一所有权主体将指定地段通过招标、拍卖、协议出让等形式提供给开发者，开发者一次性支付出让期内享有的土地使用权的出让费用。 二级市场：即城市地产转让市场，指土地在一级市场上出让后，受让者将土地通过一定的投资过渡，再转让给其他的土地或房屋需求者。 思考:原行政划拨的土地使用权可否直接转让？ * （3）房地产金融市场：指通过房地产专业银行或其他商业银行的房地产信贷部，采用信贷、发行股票和债劵以及开展住房出席业务，或者运用按揭等方式为房地产买卖和租赁活动融通资金而形成的辅助性的金融市场。 （4）房地产劳务市场：指为住户和用户提供房屋修缮、加固、改造、危房鉴定、方案设计、室内外装修、房屋附属建筑和设备的维修、房屋管理以及中介活动等综合活动的房地产辅助市场。 （5）房地产信息市场：指围绕房地产业务和技术咨询、房地产租赁和买卖行情以及有关资料等所形成的供需市场。 * 4.不完全竞争条件下的房地产价格问题 （1）基本概念和术语 1）交易价格：指房地产在进行交易过程中发生的价格，是双方议价的结果，也称为实际价格。 2）最可能销售价格：是对未来交易中成交价格的一种最可能的估计。 3）市场价值：是经济学理论中认为的房地产市场价格波动的中心，也称为不动产价值或理论价格。 4）评估价格：是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种最可能的估计、推测或判断。 5）投资价值：对于投资者而言，就是预期的未来收益的价值。反映了投资者对某一房地产未来预期利润能力的一种假定。 * （2）需求与房地产价格 1）需求：指消费者在各种可能的情况下，对某种产品愿意并且能够购买的数量。 只有有效需求才与不动产的定价有关，因此开发商必须进行详细的分析。以便弄清楚某一空间在可供使用有效需求所能达到总空间的比例。例如某一特定的有效需求为100，若4个开发商都预测到这一点，并且都作出行动，结果将是400个单元同时陷