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第七章 城市土地使用制度和住房制度 （2 课时） 教学目的与要求：通过本章学习，使学生对我国土地和住房制度改革过程有总体了 解。要求学生掌握城市土地使用制度改革的方向和住房制度改革的目标模式。 城市土地使用制度和住房制度是关于城市房地产资源利用、分配的一种制度安排。 本章重点讨论城市土地制度和住房制度的改革问题。 本章的难点在于把握土地有偿使用的方式及量度问题。 第一节 建立适应市场经济要求的城市土地使用制度 一、建立城市土地有偿有限期使用制度的必然性 第一，社会主义城市土地有偿使用首先是由土地使用权规律决定的。 第二，社会主义城市土地有偿使用也是由地租的客观存在所决定的。 第三，社会主义城市土地有偿使用也是大量土地资产存在所决定的。 二、建立城市土地有偿有限期使用制度的意义 第一，有利于维护和加强社会主义城市土地国有制。 第二，有利于强化国家对土地的管理。城市土地资源具有稀缺性、不可再生性、位 置固定性等特点。 第三，有利于合理利用城市土地，实现城市土地优化配置。 第四，有利于形成城市维护、建设资金的良性循环。 此外，城市土地有偿使用还有利于理顺国家与企业，企业与企业之间经济关系，促 进企业改善经营管理，有利于促进房地产业的发展等。 三、城市土地有偿使用的实现形式 1、城市土地有偿使用的实施范围，应该采取全方位、“单纯制”的有偿使用制度。 2、从有偿使用的方式看，实行“租赁”或“批租”相结合的两种形式。土地“租 赁”是指土地所有者作为出租人，将一定数量的土地（地产）在一定期限内交给承担人 使用，承租人每年向出租人支付一定的租金，并在租赁关系终止时返还所租土地的有偿 使用方式。“批租”是指国家以土地的有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地 26 使用者，并由土地使用者各国家一次性支付土地出让金的有偿使用方式。 3、从土地有偿使用的收益办法看，实行“费税分流、分别征缴”。 第二节 建立适应市场经济要求的城市住房制度 一、改善福利住房制度的必要性和可能性 表 7.3 1992-1995 年我国城镇居民消费需求结构表（单位：%） 指 标 1992 年 1993 年 1994 年 1995 年 食品 52.92 51.37 50.27 49.37 衣着 14.39 14.40 14.40 14.40 住房 1.86 2.09 2.26 2.38 燃料、水电 3.74 4.18 4.20 4.23 家庭用品 14.12 14.20 14.46 15.00 医疗 2.19 2.21 2.37 2.50 文教 4.95 4.98 5.00 5.03 交通通讯 1.47 1.57 1.64 1.70 修理服务 2.95 3.15 3.34 3.63 其他 1.41 1.84 2.06 1.75 资料来源：《信息世界》1994 年第 2 期。1993 年和 1994 年数据是预测的——引者。 表 7.4 世界各国家家庭的住宅消费比重 国 名 人均国民生产总 值（GDP）美元 住宅消费比重 % 平均值 % 埃塞俄比亚、刚果、肯尼亚、赞比亚、巴基斯坦 等 13 国 100-400 5-12 8.6 印度、苏丹、斯里兰卡、坦桑尼亚等 8 国 100-400 6.6-15.9 11.1 美国、法国、英国、日本、前西德等 6 国 1000 以上 8.3-13.5 11.6 前苏联 2.5 波兰匈牙利、南斯拉夫 5.0 资料来源：综合牛仁亮、宋光茂主编：《房改无限需求的终止》，中国财政经济出版社，1992 年版 二、改革福利性质住房制度的目标模式 从中远期看，城市住房制度改革的总目标是：建立适应社会主义市场经济要求的， 以商品房为主、福利房为辅的住房制度，实现一户一套住房的文明标准，进而实现一户 一套房、一人一间房的舒适标准；从近期看，住房制度改革的目标是恢复住房本来的商 品面貌，按商品交换规律逐渐进入市场，以期改善市民居住条件，实现住房资金的良性 循环；同时，一部分住房仍然按福利房的形式提供给低收入水平的居民。从住房制度改 革的着眼点看，一方面实行租售并举，逐步改变低租金制；另一方面采取有力措施加快 解决住房困难户和危房户的用户。 根据恩格斯所阐明的房租构成因素可包括折旧费、修缮费、管理费、保险费、税金、 利息、利润和地租等 8 项因素。要维护住房的简单再生产则至少要收回成本租金即折旧 费、修缮费、管理费、税金和利息 5 项。 2、售房。一般说来房价包括：a.地租（绝对地租和级差地租）。b.土建安装费。c. 配套设施费用；d.管理费；e.税金、利润等项。 3、集资。已有的集资方式分三种：个人集资、企业集资和政府集资。个人集资主 要有公积金、沉淀资金、住房建设债券等