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第九章 房地产金融 房地产业与金融业之存在着相互依存、相互促进的密切关系。房地产保险这一新的领域。 第一节 房地产金融的特点与作用 一、房地产业与金融业的关系 房地产金融是房地产货币资金的融通。房地产业是一个资金密集型的行业，而金融业是经营货币的单位，二者通过资金纽带，建立了互相依赖和互相促进的密切关系。 具体分析房地产业与金融业的关系，可以房地产业的发展需要金融业的介入和支持。 首先，房地产开发必须有金融的介入。任何一项房地产开发，从土地开发、批租直到建筑安装、销售，每一环节都需要占用大量的资金。如果仅仅依赖于开发商本身的自有资金，没有金融机构的参与和支持，舍弃财务杠杆的巨大作用，对所有房地产开发项目来说几乎是不可想象的。特别是我国长期以来由于房地产业政策原因，建设资金没有形成良性循环，使得房地产业建设资金严重不足。只有改革资金投入渠道，发展房地产金融才能从根本上解决房地产业各个环节的资金需求问题。 其次，房地产经营和消费需要长期占用巨额资金。房地产价值巨大，一般消费者无此财力一次付款。以住宅为例，上海市000元，一套建筑面积在70－80平方米的普通住宅售价在～0万元。尽管目前房价的构成中仍有一些不合理的成分，但是无论何时何地，房价相对于普通来说，承受能力不足将永远成为一种普遍现象。可见，只有住房抵押贷款的支持，才能提高居民购房能力，住宅市场有效需求。 再次，房地产是不动产，资金的运动被限制在一个狭小的空间范围内，往往出现的地方不需要房地产，而要房地产的地方却。而金融机构介入到房地产业之后，利用其庞大的机构网络，采用各种科学的融资技术，特别是当金融业与房地产业融合为一体之后，通过建立建设贷款制度、建立抵押贷款的初级市场和二级市场，并发行以房地产为后盾的抵押贷款证券等融资手段，可以吸引国内乃至国际资金，进入区域房地产市场，从而大大提高资金的流动性。 另一方面，房地产业的发展又可以促进金融业的发展。房地产金融是金融业的重要组成部分，拓展房地产金融，对繁荣和发展金融业具有重大作用。首先是由于房地产具有保值增值的功能，房地产成了金融贷款的最佳抵押品和投资品。房地产作为抵押物，在贷款人无力偿还贷款时，金融机构可以转让、拍卖抵押房地产，从中获得补偿，从而降低贷款风险。其次，由于货币不断贬值是世界各国难以避免的的普遍现象，这就给经营货币为主的金融机构带来了一个不可回避的难题。而在货币贬值的同时，房地产却具有明显的保值增值的特点，客观上使得金融机构倾向于选择房地产作为投资品。所以说，随着房地产业的发展，房地产业和金融业的相互融合、渗透是不可避免的。 当今世界各国的金融业和银行机构，都十分重视房地产金融业务，商业银行的房地产贷款占信贷资产的比例，一般占三分之一到四分之一之间，如1994年美国商业银行房地产贷款比例占24.34%，我国香港地区1989年上半年，金融业对房地产业的贷款总额占整个金融业贷款总额的34.8%。我国的房地产金融尚处于起步阶段，具有很大的发展空间，成为金融业发展的一个增长点。 二、房地产金融的特点 （一）房地产金融的涵义 房地产金融是指与房地产开发生产、流通、消费相联系的资金融通活动和金融资产的投资活动。我们从上面已讲述过的房地产业与金融业的密切关系中可以看到，房地产金融是房地产业与金融业的互相融合和渗透，是在房地产生产、流通和消费过程中通过贷币流通和信用渠道进行集资、筹资和融资等一系列经济活动。如果说金融是贷币资金的融通，那末，我们也可以把房地产金融简称为房地产贷币资金的融通。房地产金融具体业务，包括房地产生产性开发贷款、证券（股票、债券）融资、住房消费信贷即购房抵押贷款、住房公积金和房地产保险等方面的资金融通活动。它是整个金融业的重要组成部分。 （二）房地产金融的特点 房地产金融与一般金融相比，具有下面四个鲜明的特点。 1、房地产金融。房地产价值量巨大，开发企业从事房地产开发活动需要大量资金投入，这就要金融机构提供巨额信贷资金。同时，住房在所有消费品中，也是价值量最大的消费品，对大多数居民来说，购买一套价值几十万元的住宅，一次性支付也是难以承受的，住房消费信贷额也是很大的。所以，同一般信贷额相比，住房金融融通的资金量要大得多。 2、房地产金融。主要是由于房地产开发周期长，资金周转慢，回收期长。一幢高层大厦的建造需要三、四年时间，加上销售时期更长，因此，回收资金，偿还贷款的时间也就相对较长。居民的住房抵押贷款，在一次性贷进以后，也需要用个人收入逐年归还本息。在一些发达国家和地区住房消费信贷的还款期长达30年，而我国有关条例也已规定偿还期可达30年。所以，房地产信贷具有偿还期长的特点。 3、房地产金融债权可靠。房地产信贷是以房地产作为抵押担保品的贷款，由于房地产是不动产，其本身具有保值增值特点，一方面，贷款单位和个