第四章节 前期工作.pptVIP

第四章 房地产开发项目的前期工作 【教学内容】 房地产开发用地的取得 获取规划许可 建设工程招投标及开工申请 我国土地所有权制度为：城市土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。 城市国有土地的范围具体包括：①城市市区土地；②城市郊区或农村被依法征收、征购、没收为国有土地的；③国家依法征用的由机关、企业、事业单位、部队、学校等单位使用的土地；④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂或者其他土地；⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇户口的，原属于其成员集体所有的土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制的转移后而不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 土地使用权出让的最高年限： ① 居住用地70年； ② 工业用地50年； ③ 教育、科学、文化、卫生、体育用地50年； ④ 商业、旅游、娱乐用地40年； ⑤ 综合或其他用地50年。 房地产开发用地的取得方式 一、政府行政划拨 划拨土地使用权，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可由县级以上人民政府依法划拨： ① 国家机关用地和军事用地； ② 城市基础设施用地和公共事业用地； ③ 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； ④ 法律、行政法规规定的其他用地。 二、土地使用权出让 土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用权受让人由此获得对该地块进行开发、经营、管理的权利，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让的形式有四种： (1) 协议出让：出让人与特定的土地使用者通过协商方式有偿出让国有建设用地使用权的行为。 (2) 招标出让：出让人发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人或者其他组织参加国有建设用地使用权招标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。 (3) 拍卖出让：出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。 (4) 挂牌出让：出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。 三、土地使用权转让 土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换与赠与。 土地使用权转让的条件： （1）必须是出让的土地使用权才能进行转让； （2）必须依照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行投资开发、利用的土地才能转让； （3）土地使用权转让应当签订合同； （4）土地使用权转让必须办理过户登记。 四、土地使用权出租 土地使用权出租，是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 土地使用权出租的条件： （1）出租的土地使用权是国家有偿出让的具有物权性质的土地使用权； （2）依照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行投资开发、利用的土地才能出租； （3）出租人和承租人应当签订租赁合同； （4）出租人和承租人应当依照规定办理登记。 【闲置土地】 1.未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发利用用地的； 2.核准使用的土地，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁布之日起满一年未动工开发建设的； 3.已动工开发的，但开发建设面积不足应开发建设的1/3，或投资额不足总投资额的25%且未经批准中止开发建设连续满一年的； 4.法律、行政法规有其他规定的。 一、房地产开发规划与设计 （一）城市居住区的规模与规划布局形式 城市居住区，一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地。 居住区分为居住区、居住小区、居住组团三级。 居住区，特指城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模(30000～50000人、10000～16000户)相对应的公共服务设施的居住生活聚居地。 居住小区是指与居住人口规模(10000～15000人、3000～5000户)相对应的公共服务设施的居住生活聚居地。 居住组团是指与居住人口规模(1000～3000人、300～1000户)相对应的居住生活聚居地。 居住区的规划布局形式，有居住区一小区一组团、居住区