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第五章 房地产投资环境 主讲：刘雷 第五 章 房地产投资环境 第一节 房地产投资环境概述 一、房地产投资环境的概念 房地产投资环境是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和。有利和不利外部条件。 一般对于具体某个投资者而言，投资环境无法改变和不可改变。投资环境分析是投资者最为关心的问题之一。对房地产投资环境进行分析，是房地产投资和开发的第一步，只有确认了投资环境的健康和稳定，此后的市场研究和地块选择才能开始。 第一节 房地产投资环境概述 二、房地产投资环境的特点 投资环境是一个动态、多层次、多因素的较大系统，各系统之间、各子系统中的因素之间都是相互联系、相互制约的。 多样性，这是指房地产投资环境因素是众多的，并每个因素对房地产投资项目的盈利水平的影响程度和影响方式不同 综合性，众多房地产投资环境因素是相互制约的，进行分析时，必须全面考虑，并找出其相互关系 动态性，众多房地产投资环境因素是可变的，并在动态变化中相互依赖。 第一节 房地产投资环境概述 三、投资环境的分类 正确判断和评估投资所在地的投资环境，从而选择最佳投资点，已成为投资者决策前的重要一环。影响投资环境的因素广泛，几乎包括一个城市(或地区)的所有情况，但一般把投资环境因素划分为6大类，即政治、经济、基础设施和配套设施、法律、社会文化和自然地理，而每种因素又包含大量的子因素。 第一节 房地产投资环境概述 三、投资环境的分类 （一）硬环境和软环境：投资环境要素的特征和作用 硬环境是指影响房地产投资评价结果的物质条件和实体环境，主要指自然条件环境和基础设施环境，包括道路、交通、电力、能源、通讯 软环境则指与投资有关的政治、经济、社会、文化等无形因素。 现在投资对物质条件约束（要想富先修路）的敏感性日益降低，而对知识、文化等软环境的敏感性却不断增强，软环境在投资环境中地位大大上升，一个地区总体投资环境等于硬环境与软环境的乘积，软环境的改善能成倍提高该地区投资环境水平。 第一节 房地产投资环境概述 三、投资环境的分类 （二）按投资环境的层次分类 宏观环境：又称总体投资环境，是影响整个社会资本运动的宏观社会经济变量和历史文化现实。 中观环境：地区投资环境和行业投资环境 微观环境：是指进行投资活动的具体场所的自然、经济、社会条件。如职工素质及费用水平、原材料来源、基础设施等。 第一节 房地产投资环境概述 四、 房地产投资环境的构成要素 政治：政治局势、政策制度、政府管理服务水平 法律：法律完整、稳定性、执法公正性 经济：宏观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境、金融环境 自然地理：自然和风景地理特征 基础设施：硬环境，包括地域的交通、能源、通讯、给排水、排污等环境条件 社会：社会秩序、社会信誉、社会服务 文化：社会意识形态、风俗 第一节 房地产投资环境概述 五、区位环境 房地产业名言：第一是区位，第二是区位，第三还是区位。 区位是指特定房地产所处的空间位置及相邻地块间的相互关系。有宏观和微观两重意义。 狭义和广义含义。 房地产开发项目的区位因素分析包括地域因素分析、具体地点的分析、开发潜力分析。 1.地域因素分析 2.具体地点的分析 3.开发潜力分析。 房地产投资环境分析的基本任务 房地产投资环境分析的主要内容 1.房地产投资项目实施的建设条件分析 第一节 房地产投资环境概述 六、房地产投资环境评价标准 1.安全性 2.盈利性 3.服务完善性 4.优惠性 第一节 房地产投资环境概述 七、房地产投资环境分析方法 1.等级尺度法 2.多因素评估法、多因素和关键因素法是前后关联的两个分析方法，是由香港中文大学闵建蜀教授提出的。多因素分析法这种方法是从政治体制、法律体制和经济体制对外国投资风险的影响出发，将影响投资环境的因素分为十一类，再按五级分别计算。 3.关键因素法：多因素法只是对共—地区的投资环境进行一般性评价，尚未涉反各类不同投资动机对环境的具体要求。因而闵建蜀先生义提出了针对具体投资项目，允分考虑投资动机的关键因素评估法．即从具体投资项目的动机出发，从影响投资环境的一般因素中找出影响投资动机实现的关键出素，然后根据这些挑选出来的关键因素，仍采用多因素分析的方法进行评估。 4.冷热分析法 5.雷达分析法 6. 综合分析法：综合评价法的基本步骤是由层次分析法确定各环境要素的权重系数；出统计分析方法确定各环境要素的得分；最后根据加权平均计算投资环境的综合评分；由灵敏度分析(敏感性分析)判断各环境要素发生变化时对投资环境带来的影响。 LOGO 房地产投资环境概述 1