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分析房价上涨的原因及未来的发展趋势 作者：史 峰 摘要：通过对房地产价格经济模型并将上涨原因在实际检验得知影响房价的因素错综而复杂，土地制度对土地价格的影响是最大的；供需关系决定价格，房地产价格还必须要国家的宏观调控及政策协调。房地产价格经过增长期后必定趋于相对动态平蘅稳定。 关键字：房价、商品房、经济适用房、限价房 引言：1998年7月日，在中国一直延续实行的住房福利制宣告结束住房实物分配后，房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，买房成了中国人最大的一项消费从此进入住宅建设市场化和住房消费货币化的①.土地是自由取用物品，土地的预期收益率为零。②房地产开发零利润销售即商品房成本价销售③国民生产总指GDP恒不变，经济无地区、地域差异④不受国际金融的影响，国内存款贷款利率相等且等于零⑤国家政府免征收一切规、费、税⑥消费者拥有殷实的货币资本即绝对的购买能力⑦人口增长为零，各个年龄段的人符合正态分布⑧1998年7月1日起，商品房市场出现需求量远远大于供给量，而供给量在短期无法生产出来⑨商品房作为居住的充分必要条件，完全无替代效应⑩商品房生产者提供的商品房是同质的. 三.假说 如果以上假设完全成立，在这样的条件下可以用供给、需求和价格三个变量之间的关系可以用函数关系表达。P表示价格， D表示需求量，S表示供给量，那么以上假说可表示为： P=?（D，S） 令：房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）4倍上世纪80年代中期到90年代初是烟台商品房发展的萌芽期，烟台成为国家房改试点之一，商品住宅进入实质性的市场运作。1998年7月日，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》国发［1998］23号）在中国一直延续实行的住房福利制宣告结束2005年3月26日，国务院向各个省市、自治区印发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》共有八条内容，简称“国八条”。《温州炒房团被套，严政还将继续》《温州炒房团被套，严政还将继续》2005年4月27日，温家宝总理在主持国务院长务会议中再次提出要进一步加强房地产市场宏观调控。并提出八项措施引导和调控房地产市场。我们称之为“新国八条”。 国务院部署房地产宏观调控 囤地囤房被明令禁止房地产泡沫化发展是推动我国宏观经济投资过热一个重要的动力源，也是造成经济结构性失调的重要原因，给宏观经济稳定构成了威胁。一是随着城镇化进程的加快，城市住房需求压力增大。二是城镇新增就业人员增加，构成新的住房需求。三是居民的住房改善性需求将增加。四是每年城市拆迁和改造，将相应增加被拆迁居民的被动性住房需求。土地转让收入成为地方政府的主要收入来源，使得地方政府行为由以前更重视发展企业转变为更重视土地开发搞城市化，从而推高了土地和房地产价格。 一级市场 二级市场 三级市场 主体 国家和地方政府 各房地产开发公司 单位个人 特点 完全垄断 寡头垄断 不完全竞争性 内容 整体规划设计用途 综合开发 房地产转让 方式 拍卖、招标 出卖出租已开发土地 或连同其建筑物 转让或出租地皮或 连同其建筑物 流通方向 唯向下垂直一级 市场流通 唯向下垂直二级 市场流通 使用者、经营者之间 平等水平流通 房地产市场与一般商品市场的特征比较： 市场 房地产市场 一般商品市场 市场形态 不完全竞争 完全竞争 市场特质 个别差异性大,异质性 产品具同质质性 价格决定 由少数卖者决定 有市场供给和需求决定 使用习惯 使用习惯影响价格 价格不受使用习惯影响 信息来源 信息渠道狭窄 信息渠道众多 法规管理 法规管理烦琐 法规管理较少 主客观因素 主观判断较多 客观判断较多 供给面 缺乏弹性 弹性较高 需求面 不确定性的需求因素 确定性的需求因素 保值心理 保值能力强 保值能力弱 预期心理 预期增殖能力强,具投资性 预期增殖能力弱 区位影响 影响力大 基本不受影响 要把握影响房价的因素，首先应该从观念上有下面四点认识： 各种影响房价的因素对房价的影响是不尽相同的。有的是正向相关关系，有的是反向相关关系。 二.各种影响房价的因素对房价的影响对房价的影响程度是不尽相同的。有的影响程度强，有的影响程度弱。 三. 各种影响房价的因素与房地产价格之间的影响关系是是不尽相同的。但是对房价最终影响是由多方面的合力决定的。 四.某些因素对房价的影响可以用数学模型度量，某些因素却是消费者的个人感知，很难用数学公式表达，是依靠长期积累的丰富经验来判断。 影响房价的因素多而复杂，通常进行归纳分类。为讨论起见，现将影响房地产价格分为如下10类： 供需关系 需求和供给是形成价格的两个最终因素。其他一切因素，要么通