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国家房地产新政下的行业趋势 针对2010年春开始的新一轮全国性的楼市泡沫， 中央最新一轮调控在4月中旬出招， 15日，国务院召开常务会议研究和部署遏制部分城市房价过快上涨的措施，提出抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加强保障性住房安居工程建设、加强市场监管等四条措施；17日，国务院印发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，十条举措细化前述四项要求。 这次的政府出台的房地产新政被俗称为“新国四条”和“新国十条”， 政策要求，购买第二套住房，二套房贷首付不得低于50%，且贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；同时，购买首套住房且建筑面积在90平方米以上，首付比例不得低于30%。 新政出台后，楼市开始进入了观望期，房贷退单、交易量价格下跌等情况纷纷出现。然而，国家抑制房价的组合拳远没有结束，4月26日，住建部公布了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》。 这次在中央定调严打楼市过热，投机性炒房，各地政府也遥相呼应， 各部门相继出台了一系列配套举措及实施细则。全国各大银行也开始了新个人房贷政策的调整，虽然各地对政策的解读并不完全一致，根据相关配套措施的下达执行力度也各不相同，但是全国性的对楼市过热的抑制形势已经非常明朗。 新一轮国家房地产政策出台的背景，影响 背景： 1、今年经济工作三大目标：调结构、防通胀、保增长，而房地产开发的赚钱效应成为经济调结构的一大障碍。 　　2、高房价严重压抑居民消费需求，使得巨大的消费潜力得不到释放，同时削弱了国家刺激消费的政策效果。 　　3、2009年房价超越2007年高位并持续上涨，高房价成为民生重大问题，政府调控房地产的决心非常大。 政策出台起因： 1、2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，环比上涨1.1%； 2、高价地从一线城市向二三线城市蔓延，房价上涨预期加剧；与今年房地产政策调控的稳定市场预期目标背道而驰； 3、去年房地产市场销售强力回暖，开发放缓，导致今年上半年供应持续偏紧，而累积的刚性需求旺盛，支撑房价持续向上攀升； 4、5月前后是楼市传统的销售旺季，在目前这样的供需状况、市场预期下，容易引起房价再次飙升，增加调控的难度。 影响： 本次新国十条调控措施出台后在半个月的时间内，已经深切的影响到了全国楼市，自5月初以来，房地产市场成交量萎缩。在预期各地政府，银行将会陆续出台一系列新政策的影响下，房地产市场上观望盛行。 1、对楼市的影响： 全国短期内房地产市场出现观望趋势，成交量骤减。在北京，5月1日－2日的二手房日均签约量比4月下降了82%，二手房价格明显松动；在深圳，5月1日，深圳全市新房仅成交26套；5月2日，新房成交量跌至个位数，成交7套，几乎为历史最低，成交均价跌破每平方米2万元；在上海，5月2日一手房签约套数106 套，成交84套，其中住宅仅为24套。 2 、对开发商的影响： 在上调存款准备金率后，各地银行已经纷纷取消了原来对房地产开发商宽松的贷款政策。银行信贷的收紧，信托融资门槛的提高，对于一些中小房地产开发商来说，短期内尚可支撑。长期如此，势必对其资金链产生重大影响。这也就形成了一个市场挤出效应，一些能力不足的房地产开发商势必被淘汰。 3、对买房者的影响： 本次新政，主要打击的是市场投机性购房，对于自住用购房、改善性购房者来说，影响并不是很大。相对于07年的“9.27”政策而言，公民购买首套房的政策没变，贷款购买第二套的首付仅提高到了50％。而“新国十条”规定对于贷款购买三套以上住房的，大幅度提高首付利率水平，这就为各地银行出台各种相应政策限制贷款炒房定下了基调。 行业未来走势分析： 09年楼市上涨的原因，此番新政打压房价是否能成功： 1、09年为了振兴经济，国务院出台4万亿的救市资金方案，货币市场流动性充沛，公众对市场的通货膨胀预期增强,具有良好的保值，升值潜力。 2、从2008年的从紧的货币政策转变到2009年宽松的货币政策，房地产行业从银行获得的信贷支持得到了改善。低首付和低贷款利率降低了买房的门槛，使市场的刚性需求释放，投机活动活跃，退高了房价预期。 3、对于地方政府而言，房地产投资的下滑和交易量的萎缩，已明显影响到地方政府的土地出让金收入和税收收入。面对这种情况，部分二线城市和个别省纷纷出台了鼓励买房的政策。 4、 土地供应量上升，但主要城市核心地块土地缺乏现象依然严重，市场供需决定了价格的远期上涨。 在“新十条”颁布，严打房价的情况下，在短期内，房地产开发商会面临融资的“寒冬”而此次新政后的市场成交萎缩可以说并未只是指标，并未治本。市场的冷淡很大程度上只是一种观望而并不能说房地产行业