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基于个人购房贷款的案例分析关键字：住房贷款住房贷款风险影响贷款选择的因素个人住房贷款是商业银行的主要资产业务之一，是指商业银行向借款人开放的、用于借款人购买住房的贷款。案例中小王可以选择的贷款方式有三种：住房公积金贷款、个人住房商业性贷款、个人住房组合贷款。住房公积金贷款又称个人住房委托贷款，它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。住房公积金贷款所带来的风险有如下：信用风险：主要包括借款人偿债能力不足风险及担保人偿付能力风险两类。现阶段商品房价格较高，每月的还本付息负担较重，一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。欺诈风险：这里所谓欺诈行为是指采取不正当手段套取银行资金的行为。这可能是借款人的欺诈行为，也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意借款人的欺诈行为，还有一种可能是开发商与借款人联手制造出的欺诈行为。银行风险：如果在办理贷款的过程中过于追求效率而忽视了贷款操作的严谨性，将会造成相关法律手续及文本的缺漏，从而直接导致贷款的损失。抵押物风险：这是抵押物产权问题所造成的风险。一是拆迁补偿后，其补偿价格远远低于住房市场价格，即使货币化补偿金全部用于还贷，也可能难以清偿全部贷款。二是抵押权人(银行)无法实施抵押权的物上代位权，即可能产生产权替代风险。抵押物处分引起的风险：这是指借款人不能清偿债务时，银行依法对贷款抵押物进行处置以偿还贷款时产生的风险。贷款条件风险：这是指个人住房贷款的按揭成数、利率、还款方式、贷款期限等贷款条件因借款人经济状况的变化而对贷款产生的影响。个人住房贷款属于中长期贷款流动性差，相对于短期借款亦具有较大的风险。个人住房商业性贷款没有缴存住房公积金的人可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。个人住房商业性贷款有如下风险：信用风险1被迫违约。被迫违约是借款人的被动行为，指借款人在买房后因实际支付能力下降或突发事件的发生，无法继续正常向贷款银行还本付息。2理性违约。理性违约是借款人的主动行为指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。3提前还款。提前还款是借款人主动违约行为，指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。抵押物风险1抵押物处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额变现，就会遭受抵押物处置风险。2抵押物价格风险。指因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。流动性风险1我国商业银行发放的个人住房贷款资金主要来源于居民储蓄存款，一般不超过五年，大都是短期性的，而住房贷款期限少则三五年，多则十年、二十年这种“短存长贷”行为会降低商业银行资产流动性，产生流动性风险，进而影响银行偿付能力。2我国商业银行个人住房贷款不易变现。市场和政策风险1市场风险。指国民经济在整体发展过程中存在由繁荣到萧条的周期性波动，进而影响房地产业，给贷款银行带来损失。2政策风险。政府经济政策的调整引起房地产市场,变化进而给商业银行带来损失。个人住房组合贷款住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10－29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。个人住房组合贷款带来的风险：信用风险目前的个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断信贷风险1、开发商恶意欺诈行为。2、开发商没有履行承诺，未及时完成消防等配套工程，推迟入伙。3、开发商尚欠缴地价、配套费，拖欠工程款，未办妥房产证，使部分业主拖欠贷款，放弃供楼，造成信贷风险。4、开发商为了售楼，过度地承诺。并与业主签订返租协议，由于出租不理想或开发商拖欠返租款，使业主也拖欠银行贷款。5、物业管理不善，造成业主与开发商的纠纷，使业主拖欠贷款加大信贷风险。银行的流动性风险对于银行来说，个人住房信贷等中长期贷款的快速增长和比率的迅速提高，可能会带来流动性风险。融资风险个人住房贷款可能成为房地产企业积极以合规或者不合规的方式争取的融资渠道，使得房地产融资的风险向个人住房贷款中转移。潜在风险对于个人住房贷款这种新金融