房地产及产品特征文件.docVIP

房地产的产品特征 位置的固定性和不可移动性 使用的长期性 各异性 开发经营周期长 投资大量性、保值增值性、影响因素多样性 房地产市场的特征 房地产权益交易市场 区域性市场，不同地区之间的价格、供求关系不同 不完全竞争市场，产品绝对异质，不可替代 专业化的复杂市场，求助于各种各样的专业人员和机构 多层住宅和高层的优缺点 ■多层住宅的优点 在建设投资上，多层住宅不需要像中高层和高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。 在户型设计上，多层住宅户型设计空间比较大，居住舒适度较高。 在结构施工上，多层住宅通常采用砖混结构，因而多层住宅的建筑造价一般较低。 ■但多层住宅也有不足之处，主要表现在： （1）底层和顶层的居住条件不算理想，底层住户的安全性、采光性差，厕所易溢粪返味；顶层住户因不设电梯而上下不便。此外屋顶隔热性、防水性差。 （2）难以创新。由于设计和建筑工艺定型，使得多层住宅在结构上、建材选择上、空间布局上难以创新，形成“千楼一面、千家一样”的弊端。如果要有所创新，需要加大投资又会失去价格成本方面的优势。  多层住宅的平面类型较多，基本类型有梯间式、走廊式和独立单元式。 ■高层住宅的优点： 高层住宅土地使用率高，有较大的室外公共空间和设施，眺望性好，建在城区具有良好的生活便利性，对买房人有很大吸引力。 高层住宅的缺点： 高层住宅，尤其是塔楼，在户型设计方面增大了难度，在每层内很难做到每个户型设计的朝向、采光、通风都合理。而且高层住宅投资大，建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层住宅，要配置电梯、高压水泵、增加公共走道和门窗，另外还要从物业管理收费中为修缮维护这些设备付出经常性费用。  ■住宅房地产 发展商大多数采取开发销售的模式 其资金回收模式相对简单 大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的 发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成 ■商业地产 商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有 大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的 发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待 如何获取一手资料信息 三个阶段： 调查准备阶段：初步情况分析、非正式调查 正式调查阶段：制定调查方案、现场实地调查 分析总结阶段：资料寄出分析、统计推断、撰写报告 房地产市场营销环境示意图 经济 3）与地区生产总值增长速度地区生产总值增长速度? ? ? ? 房地产市场状况 4%以下? ? ? ? 萎缩 4%-5%? ? ? ? 停滞 5%-8%? ? ? ? 稳定发展 8%-10%? ? ? ? 高速发展 8.5 房地产定价方法与流程 成本导向法 竞争导向法 需求导向法 市场比较导向法 加权点数定价法 ）“高开低走策略” “高开低走” 市场定位为需求弹性较小的高收入人群，它的特点是阶段性高额利润，对楼盘有特定的要求。 ■低开高走策略适合以下三类楼盘： （1）具有地标性、景观性、设计性优势的高档楼盘； （2）具有政治、经济、文化背景的楼盘； （3）产品综合性能较佳，功能折旧速率缓慢； ■ 房地产价格调整的方法 直接的价格调整 调整付款方式 间接营销渠道优点（1） 有利于发挥营销专业特长。房地产中间商如代理商往往集中了市场调研、广告文案设计、现场销售接待等各方面的营销人才，便于从专业上保证发展商开发的房地产商品销售成功。（2） 有利于发展商集中精力，缓解人力、物力、财力的不足，重点进行开发、工程方面的工作。 间接营销渠道弱点 1）我国目前的房地产中间商良莠不齐，专业素养和职业道德水准差异很大 2）如果代理商销售业绩和发展商自己销售预计的业绩基本持平，在这种情况下发展商支付的销售费用会“得不偿失”。 ■公共关系 公益活动 新闻事件 社区关系 举办专题活动 出版物 社会理念营销 ■ 期房价格 在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋，即开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止这一期间的商品房的价格。 ■房地产定价方法与流程 成本导向法 竞争导向法 需求导向法 市场比较导向法 加权点数定价法 房地产中间商 房地产中间商指处在房地产生产者和消费者即发展商和顾客之间，参与房