房地产市场中及8020现象.docVIP

　　早在19世纪末，帕累托研究英国人的收入分配问题时发现，大部分财富流向小部分人一边。还发现某一部分人口占总人口的比例，与这一部分人所拥有的财富的份额，具有比较确定的不平衡的数量关系。而且，进一步研究证实，这种不平衡模式会重复出现，具有可预测性。后来理查德?;考奇在《80／20法则》一书中详尽地解释了这条实用的法则，并使这条法则得到了极大的推广。笔者在长期房地产市场分析过程中也发现了同样的法则，并进行了相关整理以飨同僚和一直关心我的朋友们。　　一、土地供应的80/20现象　　根据广州市城市规划局的统计资料显示，1992—1999年8年间，整个广州市土地供应为5423宗，合计21308.9万平方米。按照10万平方米以上、5—10万平方米、3—5万平方米、1—3万平方米、3500—1万平方米、3500平方米以下等六个区间划分，其中：10万平方米以上的土地供应共276宗，合计11418.1万平方米；5—10万平方米的土地供应共314宗，合计2190.4万平方米；3—5万平方米的土地供应共322宗，合计1250.6万平方米；1—3万平方米的土地供应共1217宗，合计2037.3万平方米；3500—1万平方米的土地供应共1872宗，合计1143.6万平方米；3500平方米以下的土地供应共1442宗，合计268.9万平方米。由此可见，规模在3万平方米以上的土地成交的总数合计为912宗，17859万平方米，占总体宗数的17%，占总体面积的84%；相反规模在3万平方米以下的土地成交的总数合计为4511宗，3450万平方米，占总体宗数的83%，占总体面积的16%。　　二、项目分布的80/20现象　　根据北京市房地产交易中心信息网统计资料显示，截至2004年4月，上网的普通住宅项目总建筑面积为140530714平方米，分布朝阳、海淀、丰台、宣武、崇文、石景山、西城、东城、大兴、通州、房山、昌平、延庆、顺义、平谷、门头沟、密云和怀柔等“8区10县”。其中，朝阳、丰台、通州和海淀四个区域住宅面积分别占总住宅建筑面积的29%、20%、14%和11%，合计为74%；上网的公寓项目总建筑面积方米，其中朝阳、海淀、丰台与东城四个区域公寓面积分别占总公寓建筑面积的48%、13%、7%和5%，合计为73%；上网的别墅项目总建筑面积方米，其中昌平、大兴、通州和朝阳四个区域别墅面积分别占到总建筑面积的29%、15%、14%和12%，合计为70%。其中，朝阳区、海淀区与丰台区三个区的经济适用房面积占总体经济适用房面积的78%以上。　　三、产品开发的80/20现象　　根据广州市统计局统计资料显示，1994年至1999年上半年，各年预售商品房中各类型物业所占比重。从供应量上看：1994年住宅所占比重为61%，商业用房为18%，写字楼为20%，其他物业为1%；1995年住宅所占比重为63%，商业用房为14%，写字楼为19%，其他物业为4%；1996年住宅所占比重为70%，商业用房为15%，写字楼为10%，其他物业为5%；1997年住宅所占比重为72%，商业用房为11%，写字楼为8%，其他物业为9%；1998年住宅所占比重为80%，商业用房为10%，写字楼为5%，其他物业为5%；1999年上半年住宅所占比重为83.9%，商业用房为10.7%，写字楼为0.4%，其他物业为5%。从成交量上看，1994年住宅成交量所占比重为79%，商业用房为10%，写字楼为11%，其他物业为0；1995年住宅成交量所占比重为79%，商业用房为11%，写字楼为9%，其他物业为1%；1996年住宅成交量所占比重为81%，商业用房为8%，写字楼为10%，其他物业为1%；1997年住宅成交量所占比重为85%，商业用房为8%，写字楼为6%，其他物业为1%；1998年住宅成交量所占比重为85%，商业用房为7%，写字楼为6%，其他物业为2%；1999年上半年住宅成交量所占比重为81%，商业用房为7%，写字楼为8%，其他物业为4%。　　四、价格区间的80/20现象　　同样根据北京市房地产交易中心信息网统计资料显示，截至2004年4月，上网的住宅项目总建筑面积为275060868平方米，按照单价划分为2500元/平方米以下、2500—3500元/平方米、3500—5000元/平方米、5000—7500元/平方米、7500—10000元/平方米、10000元/平方米以上等六个分布区间，统计的结果显示，其中单价分布于3500—5000元/平方米与5000—7500元/平方米两个区间的共有180132944平方米，占总面积的66%。其中TOWNHOUSE的均价在5000—7500元/平方米这个区间的面积占到总体面积的72%；纯别墅的均价在1000