租用已经抵押及房子有什么风险.docVIP

租用已经抵押的房子有什么风险？ 方中天律师事务所 - 5年，交了相当于2个月租金的租赁合同押金，须每月交租。该房业主是按揭购房的，贷款8成30年。租到第8个月，我见到房门口上张贴一张法院公告，称业主拖欠供楼被银行起诉并业主败诉，准备拍卖该房。及后，拍卖行带人来过看楼。我想问：1、这房子已经由业主租给我5年，还未到期，银行可以要求拍卖吗？2、我能不能要求法院保证新买下来的人继续租房给我直到租期届满？3、拍卖时我有没有优先购买权？ 商品房业主交首期楼款后向银行申请按揭贷款购房，收房后出租，以租还贷，到时房屋产权是自己的，如果楼价上升，还能大赚一笔。这种做法，十分常见。但有时楼市存在泡沫，楼价虚高，租金与之偏离，不但不随之升高，甚至还走低，这时业主供楼还贷的压力增大，一旦连续“断供”，银行为维护自己利益，必定起诉要求归还借款，并要求以抵押（按揭）的商品房拍卖得款优先受偿。刘生所租用该房的业主，是以总价168万元买下该房的，合同约定租给刘生每月租金为2000元。对比他借银行134万元，所收每月租金显然不够支付每月供楼款。但这个租值却和市场基本一致。业主必须另行付钱供楼。一般时间下来，这个业主吃不消了，断供3个月，被银行起诉追债。现在业主面临被银行起诉要求拍卖房屋困境。业主可能只好放弃房屋。可刘生租下此房原本计划是租用5年的，不愿意搬走，而且业主亦没有向他返还押金。 针对刘生的咨询，我们认为，首先要弄清：是先出租还是先抵押？该抵押有无办理登记？ 《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。” 也就是说，对不动产抵押，采取登记成立主义；对动产抵押，采取登记对抗主义。无论不动产还是动产抵押，只要做了登记，并且抵押在前，便产生对抗第三人包括善意第三人的法律效力。房屋为不动产。已经登记的不动产抵押权，可以对抗成立在后的租赁权。具体而言，抵押登记在前，抵押财产出租在后的，这时，前手权利优于后手权利，抵押权优先于租赁权，不适用“买卖不破租赁”规则。在实现抵押权时，为免买受人可能因标的物上负担有租赁权而不愿出合适价钱购买，致使出卖价款不足以清偿担保债权，抵押权人有权要求解除租赁关系；并且，成立在先且已登记的抵押权为公示物权，承租人知道或应当知道租赁财产上已有抵押权，而仍然愿意租赁，应视为自愿承担风险。因此，在此情况下法律支持抵押权人。租赁合同解除产生的后果，由承租人与出租人之间进行追究。抵押权人对此不承担责任。如果出租在前，抵押登记在后，那么承租人的权利优先于抵押权。即便出租人将财产转让给第三人（抵押也视为转让的一种），承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人买下的是负担有租赁权的财产。承租人有权要求买受人代替原出租人履行租赁合同至期满。 所以，抵押在前还是出租在前，有无办抵押登记，对刘生关系重大。一般来说，在一手房交易中，如是按揭购房，业主在购房的同时就向银行申请抵押贷款，签订抵押合同，在获得贷款（即银行划款给开发商）时就已办理抵押登记，银行便获得房屋他项权利证明书，成为受法律保护的抵押权人。房屋出租合同关系则一般是在房屋交付以后才发生的。除非是二手房，否则很少有先出租后抵押的情形。刘生此案便是先抵押后出租。因此，本案抵押权人即银行，当然有权要求拍卖该房并对拍卖得款有优先受偿权；除非银行或者竞得人同意，否则刘生无权要求法院在公开拍卖时或拍卖成交之后要求竞得人继续按原租赁合同条件履行出租人责任，将房子租给刘生直至租约届满。这就是对刘先生前两问的回答。关于刘生第3问，如果银行没有向法院主张请求解除业主与刘生的房屋租赁合同，那么，刘生不但可要求买受人继续租屋给自己，而且在公开拍卖此房屋时，在同等条件下，刘生作为承租人，有优先购买权。但如果银行提出了解除租赁合同的主张，那么刘生就不是承租人了，也就失去主张优先购买权的基础。那么，刘生只能向业主要求双倍返还押金及或赔偿损失。 ?