陈啸天：房企及城市选择及三维思考：“1+3+4”.docxVIP

陈啸天：房企的城市选择的三维思考：“1+3+4”在同时面临着很多城市选择的时候，房企到底该怎么思考？！和大家分享我们亿翰智库在企业进行城市选择时的三维思考:“1+3+4”！分别对应的则是集团、分公司、城市房地产市场三个层面！集团层面：首先是你的模型？！分公司层面：规模+效率+人脉！城市市场层面的四个维度：需求的规模性、价格的成长性、竞争的压迫性、政府的可控性！（文/陈啸天）昨天微信上看到一篇人生感悟型文章《人到中年，唯心独醉！》，开篇一句“扬手是春，落手是秋”，刺激的我这个感怀啊！因为，前晚和一个上市房企的高管老大哥深夜在一起喝茶，不谈工作，也不谈合作，只是闲聊往事，算算竟然也好多年啦！而昨天中午刚送当年本科宿舍的兄弟上车，说实话，有些挺伤感的，从大学读书到现在都快20年了！生命如河、岁月如歌，在此谨祝各位朋友们一切安好！伤感之余，我们还得工作是不是！OK，今天继续来和大家谈谈城市房地产层面的事情，不过呢，今天我们针对性强一点，就围绕着“房企的城市选择”这个话题来讨论，即在同时面临着很多城市选择的时候，房企到底该怎么思考？！（当然啦，我这里不谈项目啊，项目层面我下次和大家来谈，我们现在很多人在项目层面的操盘逻辑本质上就三个字：比较法！这个逻辑谈不上不好，但经常发现思考的层次有些脱节，所以肯定是有问题的，卖个关子，我下次告诉大家问题在哪儿，保证大家会认可！）可能不同企业都会有各自的关于城市选择的发展模型，这里我和大家分享我们亿翰智库在企业进行城市选择时的三维思考:“1+3+4”！分别对应的则是集团、分公司、城市房地产市场三个层面！我一块一块的来给大家分解！首先,我们开始谈第一块,“1=集团城市进入的模型”，就是集团层面到底该怎么看待城市市场，怎么进入城市市场，这里面其实是有个讲究的，大的原则就是“小企业是机会型进入，大企业则是战略型进入”，因此呢，你会发现很多集团在拿地的时候会有两个维度的考量，即大城市毕竟市场很好，需求很大，抗风险能力强，所以如果大城市有机会我就上，而中小城市的量比较多，此时对于很多小公司而言往往还是会机会型那边有关系就去哪儿，而大公司则是按照“以我为主”的模式来选择比如说优先布局长三角、继续深耕环渤海、快速推进“3+X”等等啦！所以呢，这儿我们不讨论机会型，而是讨论战略型，毕竟对小企业而言“机会就是战略”，对大企业而言“有战略才有机会”。企业进入城市首先要考虑的是我的企业文化、我的产品结构、我的运营模式到底去哪边比较合适，当然还有历史因素，我一直深耕这个区域所以我的资源、渠道非常的好等等因素。由于企业的差异化，所以，这里没有完全绝对化的结论，给大家讲讲其他企业的故事吧。第一个企业：万达；其实这个我不用讲，大家基本上都比较熟悉了，万科城市选择我们梳理过有三个维度：城市经济要求、城市规划要求、城市房地产市场要求等，分的比较细，这儿我不过多探讨这个，更多的是谈两个核心方面： ?核心一：双“70%”；即万达的产品要覆盖针70%的城市，每个城市要能够满足70%的客户要求，大家看看，这么一来，也就是说万达希望它的产品可以覆盖将近一半的国人，那也就意味着这个集团的发展模型是开放式的，几乎绝大多数知名城市它都可以进。核心二：三七开；即万达目前主要还是第三代产品打天下，万达的第三代产品大致标准为50万平方米一个项目，其中万达广场只需要14--15万平方米，剩下的都是住宅。曾经替中粮置地做城市进入咨询的时候，当时周（政）董就和我说“希望我们的模式为40万平方米标准的一个模型，其中7-8万平方米为大悦城，剩下的是住宅。”大家看看，不管是万达还是中粮，其实他们本质上都是以自我为主再去选城市，反正我的产品普适性比较强，只要这个城市规模不至于太小的话，只要哪个城市有符合的项目我就可以进，当然，这其中省略了一个前提啊，当初我帮中粮、复地等做投资战略的时候，我们设定了优先次序为：第一批为核心城市、第二批为重点城市、第三批为战略城市。第二个企业：产业类；因为这一类比较多，我就用了一个类来表述，这个类里面又可以分为家电类、产业园类等等，这儿我只谈家电类吧，不然就说不完了，比如说康佳在昆山的项目发展模式，（那个水月周庄据说做的很不错啊，我没来得及去看，）那就是我来你这个城市开康佳白色家电厂你给我些可开发的地，之前海尔地产的卢总也以这个模式和重庆、合肥等地方政府谈过，同时类似的也有中铁模式。这种模式就在于我觉得哪个城市适合我做家电生产线，然后以产业名义去拿些房地产开发项目，也是以自我为主。第三个企业：凯迪；这家企业大家听说的不多啊（其实他已经收购了一个壳多年了，武汉的ST国药啊），不过也可以拿来和大家介绍，它的模式真的差异化很大，它收购了熊猫电线、绿盛农业（好像是这个名字啊）等品牌，然后呢，在每个城市去寻找由于产业落后的企业，而这些企业往往所处地段