中国闲置土地的形成原因、影响及解决措施.docVIP

　　中国闲置土地的形成原因、影响及解决措施 　　闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后， 未经原批准用地的人民政府同意， 超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。 我国地少人多， 人均占有的土地资源仅为 0.72hm2[1], 仅相当于世界平均水平的 1/3. 土地闲置不仅破坏土地市场秩序， 导致土地低效利用和资源浪费， 加剧人地矛盾， 同时对国民经济也存在很大负面影响， 一方面， 大量闲置土地造成政府控制的可供土地不足， 直接影响房价上涨， 制约着人民群众居住条件的改善， 同时， 削弱政府调控和经济发展能力， 且由于土地巨大的收益差距， 容易滋生官员的腐败。 因此研究土地闲置问题对国民经济的影响有助于提高社会意识， 防止闲置土地的形成，提高土地利用效率， 促进工业化和城市化进程[2]. 　　1 我国闲置土地现状 　　2004 年， 国土资源部对全国范围内的城镇存量用地情况进行了地毯式检查。 结果显示： 我国城镇用地规划范围内共有闲置土地 7.2 万 hm2, 空闲土地 5.6 万hm2, 批而未供的土地 13.56 万 hm2, 这三类土地占现有城镇建设用地总量的 7.8%[3].国家统计数据表明， 至2010 年 5 月底， 全国共有闲置土地 2 815 宗， 占房地产违规违法用地宗数的 91.69%, 面积为 1.13 万 hm2,占房地产违规违法用地面积的 90%. 　　虽然从时间上分析， 我国闲置土地问题由于受到广泛关注， 且闲置土地与房价的密切关系间接影响到人们的生活水平， 全国闲置土地的情况有所好转， 但是在房地产违法违规用地中， 土地的闲置问题仍然是主要的问题， 因此我国当前土地闲置的情况依然严重。 目前， 土地闲置问题大体上可分为两类， 一类是由企业自身的原因造成的 （占 46%）， 另一类是由政府的原因造成的 （占 54%）。 这说明在造成闲置土地的问题上， 政府职能的偏离是主要的因素。 从闲置土地分布来看， 东部地区如北京、 上海、 广东等东部沿海 经 济 发 达 的 省 份 占 上 报 违 法 违 规 用 地 面 积 的62.46%. 从闲置时间上来看， 土地被闲置 5 年以上的占闲置土地面积的 31%, 5 年以下占闲置土地面积的48%, 还有 21%的被闲置土地在合同中没有规定具体的开发时间。 这种房地产项目用地圈而不用、 征而不建成为我国城市土地闲置问题的大块[4]. 　　2 闲置土地的原因分析 　　造成我国土地闲置的原因很多， 总结为政府、 经济、 制度的三个常见的和根本的原因。 　　2.1 政府方面的原因 　　国土资源部在 《关于整治土地闲置问题的调研报告》中披露： 由于政府原因造成的闲置土地占到了 54%.由政府造成的原因又可细分为以下几个方面： ①各级政府在依法征收或收回土地后， 由于区位、 土地用途规划、 土地使用限制、 土地出让底价过高等原因， 加上缺乏政策扶持和制约机制， 使得部分土地被闲置或者低效利用； ②政府谋求 GDP 增长是土地闲置的一个客观原因。 地方政府为谋求高政绩加大对土地的作为， 通过招商引资等来加快地方经济发展， 然而这些企业有些因为缺乏资金等自身的原因， 而未能开发， 或者地方政府只是片面追求招商引资进度， 而不进行充分论证， 合理规划， 也不考虑是否符合城市总体规划要求及其他土地管理的相关规定， 最后在总体规划修编后， 此项目用地与城市规划不相符而使得企业项目搁置； ③由于分税制体系使财政收入的分割向中央政府倾斜， 造成地方政府财政资金缺乏， 所以地方政府致力于高价出让土地， 来得到最大的财政收入， 客观上为土地闲置提供了较宽松的环境； ④政府管理不到位、 政策执行力度不够。 一些地方政府担心查处了被闲置的土地后将影响地方的 GDP, 以及其土地财政收入。 因此， 地方政府对土地闲置的问题不是很重视， 对闲置土地的摸底工作不积极也不全面， 惩处力度不大， 声势不强， 未能起到震慑作用。 　　2.2 经济方面的原因 　　开发商在经济上的原因可归为自愿与非自愿两种情况： ①开发商出于利益目的而故意囤地。 土地具有稀缺性和增值保值性， 其未来的升值空间很大， 早期以低价购进土地， 过段时间再以高价卖出， 赚取土地增值收益。 同时， 地价的上涨将带动房价的上升， 则又获得了巨大的房屋买卖利润。 这中间的巨大利润差额让许多房地产商和投机者都乐于囤地， 造成了土地闲置， 也影响了房、 地市场的扭曲； ②开发商出于非自愿而导致的土地闲置。 一些企业通过出让方式取得土地后， 由于资金周转不过来或者资金不足等原因，而不得不中止项目， 停止开发土地， 导致了土地的闲置。 或者由于地方政府无法按时完成拆迁安置工作等开发前期工作， 从而导致开发商无法进行土地开发等工作。 　　2.3