公共财政政策扶持保障性住房物业管理的合理性与实施保障.docVIP

　　公共财政政策扶持保障性住房物业管理的合理性与实施保障 　　一、引言 　　保障性住房是政府为城市中低收入家庭提供的住房保障，采取了经济适用房、廉租房、限价商品房、公租房等保障形式，兼具社会保障性质。近年来，由于党和国家对民生问题十分重视，导致对保障房的建设和投入力度也不断加大，尤其是十二五规划以来，中央政府对保障性住房建设力度前所未有，《国民经济和社会发展第十二个五年规划》及近年来的中央经济工作会议均将保障房建设和管理列为工作重点，在整个十二五期间政府将建设保障房 3600 万套，而仅 2011 年全国就开工建设保障性住房和棚户区改造住房 1000万套，比上年增长 70％以上，创历年之最。 　　随着保障性住房安居工程建设的大规模开展及其陆续的竣工，大量的保障性住房投入正常使用，它极大地改善了低收入群体的居住条件和生活质量，赢得了社会的广泛认可。与此同时，保障房小区后续的物业管理问题也逐渐显现出来。而在保障房小区物业管理过程中，最大的问题就是资金不足的问题。针对资金不足的问题很多学者进行了相关的研究，一致认为政府的公共财政补贴必不可少。但这些关于政府补贴保障房物业管理的研究并不深入，更多只是一些简单的对策和建议。所以有必要从公共财政的视角来深入研究保障房物业管理资金的问题。 　　二、国内外保障性住房物业管理研究综述 　　（一）国外保障性住房物业管理经验的研究 　　在物业管理公司的选聘上，李玮、李俊夫[1]等指出新加坡的保障房小区物业管理通常由市场化的专业物业公司承担，市镇理事会与物业公司每年签订一次合同，对不符合要求的进行撤换，如违反条例或不按章办事，建屋发展局可吊销营业执照。张年[2]指出，在美国，业委会与物业公司签订1 年的合同，到期不满意可以置换，但必须提前 60天通知物业公司，否则可以视为自动续约。 　　在管理和服务上注重特殊人群和住户满意度，Adam[3]利用美国家统计局的数据对非裔美国人进行研究发现，公屋居民焦虑症患病率比非公屋居民高 1.8 倍，情绪障碍高出 1.4 倍，物质使用障碍高出 2.2 倍。Deidre[4]以亚特兰大的 Defoors保障房小区为例，研究了住户对小区物业管理的满意度的评价，指出保障性住房物业管理的非盈利性质容易导致管理人员的频繁流动，这会降低住户对小区物业管理的满意度。 　　在资金和补贴方式上，Pepper[5]认为各国政府可以通过金融机构解决保障性住房建设和管理所需的巨额资金。Galster[6]等从理论研究出发认为政府在补贴方式的选择上，补贴需求方通常优于补贴供给方，需求方的补贴制度成本更低且效率更高。但 Scott[7]利用美国 90 多个城市的现实数据，用实证分析方法，论证了相反的观点，即相对于需求方补贴而言，供给方的补贴政策对于改善穷人居住条件更有效。 　　（二）国内保障性住房物业管理经验的研究 　　在法律规范和监督管理方面，王玉倩[8]认为我国现有的《物业管理条例》其主要内容是针对商品房物业管理，而保障房和商品房在物业产权、物业服务对象、物业费以及物业服务重点上有很大的区别，所以有必要尽快制定针对保障性住房小区的专项物业管理法规。严红[9]指出我国现有的法律对业委会只有权力的规定，却没有规定应承担的责任，使得业委会权重责清，导致现实中业委会滥用权利，侵略业主利益，建议设立监事委员会以制约业委会的权利，同时设立相关配套监督机制，形成一个完整有效的监督机制。 　　在保障房物业管理模式的研究上，李俊杰[10]认为当前形势下我国可行的三种保障性住房管理模式是政府管理模式、市场化模式和准市场化模式，在对这三种模式的优劣分析后，得出准市场化模式是一种更为有效的保障性住房物业管理模式。张农科[11]认为应确立以管谋建的思路，创新物业管理服务供应方式，实行小区自我管理与专业分包相结合的办法，鼓励非盈利物业服务机构的发展，推动物业管理模式多样化。 　　在保障性住房物业管理资金和运行机制方面 , 随着投入使用的保障性住房小区的日益增多，因运营管理机构和运营模式不健全，导致保障房小区管理混乱、资金短缺、租金及物业费收取难和准入退出机制不完善的问题日益突出，严重影响了住房保障房的可持续性[12], 而保障性住房在物业管理过程中，存在的最大困难则是因物业费低、收缴率低而带来的资金不足的问题[13]，所以解决资金不足的问题刻不容缓。有必要对保障性住房物业管理提供补贴，这有助于维持保障房住户生活水平和保障房物业管理水平[14]。而在财政补贴的具体操作上，政府直接补贴给物业管理企业发挥的作用比补贴困难家庭要好一些，这样可以避免户主得到补贴后依然拒交物业费[15]。 　　除了常规财政补贴外，政府还要扩大补贴资金的，保障房要预备一部分商业设施，并通过设施经营的收益来补贴物业公司收益的不足[16]。 　　纵观国