如何做好房地产开发企业贷款担保尽职调查.docVIP

如何做好房地产开发企业贷款担保的尽职调查 一、企业调查 （一）现场前期准备 企业调查的核心环节在于对企业的现场调查，现场调查的质量的好坏、效率的高低依赖于对现场调查的前期准备； 前期准备工作主要包括：初步了解企业基本情况、提交资料清单、收集所需资料、详阅资料、拟定现场调查提纲。 1、初步了解企业情况 该步骤的实施通常在项目的接洽过程中办理，如第一次电话交谈或第一次面谈，目的在于初步判断项目是否符合受理基本条件，快速筛选掉离受理条件甚远项目； 应了解的内容包括：企业性质、注册资本、融资意向、反担保情况、项目基本情况（位置、投资额、五证情况等）； 2、提交资料清单，收集所需资料 在正式现场调查前尽可能的收集全资料，一是提高调查质量、调查效率；二是即可节约对方费用又可节省公司费用，树立良好企业形象。 除《担保手册》资料清单中所需资料外，对房地产开发企业还应获取如下资料： 企业开发资质证明； 工程预/决算书； 项目五证资料； 主要合同如：土地出让合同、项目转让合同、主要建安合同、设计合同等、主要采购合同、销售合同等； 工程监理报告； 3、详细阅读企业提交资料，拟定调查提纲 这是做好企业调查的关键环节，通过详阅资料掌握企业基本信息、确定重点调查核实内容，同时亦可发现资料可能存在的瑕疵情况。 （二）企业基本情况调查 法人治理结构调查 所谓公司的法人治理结构是指公司作为一个独立的法人实体，为保证公司的正常运行，其自身所具有的一整套组织管理体系，这套组织体系大都是由股东大会、董事会、监事会和经理层组成的一种组织结构。在这种组织结构中，不同机构依据不同的职权，各司其职、各负其责、相互制衡，形成一系列有效的制衡机制，从而发挥公司的最佳运作潜能。 调查内容主要包括企业的股权性质、股权结构、最高权力机构的设置、日常管理机构的设置、各主要机构人员配备、权责利的划分、相互制衡的运营机制的设置；此外更重要这一系列机制是否有效执行； 调查的方法：获取公司设立的合同、章程、内部各项规章制度，对详细阅读检查是否建立相应的制度；此外对企业日常制度的执行情况核实，获取日常的股东会决议或董事会决议察看重大经营事项的是否由最高权力机构批准；察看审批授权手续是否严格按制度执行等； 注册资本情况 主要了解企业注册资本的出资方式、出资比例、出资到位情况、注册资本变更情况、是否存在资本抽逃情况； 调查的方法：获取企业的初始验资报告、如发生变更还应获取变更验资报告、查阅股东出资原始凭证、相应的会计处理；此外关注企业与股东间的往来款的性质，属正常往来还是资本抽逃； 组织结构 组织结构的调查，是所有企业调查关注的内容之一，目的不仅仅在于企业的框架构成，主要在于了解企业经营运作的方式、流程； 开发资质 房地产开发企业分一级、二级、三级、四级四个资质等级，其中一级资质承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围内经营；二级及以下资质可承担建筑面积25万平米的开发项目； 此外还有暂定资质，是开发水平较低的企业。 主要管理人员素质、从业经验、经营风格及员工素质 主要了解法定代表人与总经理的资历、素质、业绩、管理及开拓能力、经营作风特别是对企业信誉的重视程度等来考查担保主体的管理水平； 主要股东情况 调查目的在于进一步了解企业成立背景，企业的真正的经营实力、权属性质；了解的主要内容包括股东注册资本、资金实力、从业经验、经营业绩、对企业的控制力度； 调查方法：获取股东主要登记证照、审计报告、验资报告及企业介绍 关联方关系及其交易 若企业关联企业与其存在较大业务往来、资金往来或属同业，需关注关联企业对企业的影响（房地产业主要涉及关联方资金占用问题）； 内部控制制度调查 定义： 这里讲内部控制制度的调查主要指企业会计内部控制制度的调查；鉴于担保项目操作时间的短促，项目经理要对所有事项作百分之百的核实在现实中难以操作，而在很大程度上需要依赖企业的内部控制制度，所以对企业内控制的调查是调查的关键环节； 调查的内容：一是内控制度的合理性；二是内控制度的有效性；所谓合理性指企业是否建立了相应制度，这些制度在理论上是否可以防范错误、舞弊；内控制的有效性是指制度的执行的情况，即所有人员是否严格按制定制度执行； 调查的目的：最终确定企业的内控制度在多大程度上可以信赖，信赖程度的大小直接决定后期调查的工作量或抽样的比例； 调查方法：查阅相关制度、问询管理人员、主要执行人员对制度的理解，抽查制度的执行情况，或跟踪作穿行测试； （三）企业财务状况调查 主要从总体上把握企业经营状况、经济实力，这里主要指已经开发过地产项目的企业，对过去操作项目或现有其他项目经营业绩的调查； 房地产开发企业会计核算主要特点 （1）成本归集和产品成本的核算 设立“开发成本”、“间接开发费用”会计科目，用于归集开发项目发生的直接