第六章：成都房价收入比.docxVIP

房价收入比杨昌碛0123481所谓房价收入比?(Housing Price-to-Income Ratio)，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以成都为例：2014年一套2环以内普通两居室新房80平米，按售房网查询得到的单价9500元计算，平均76万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为3000元，则家庭月收入达到6000元，年收入为7.2万元。这样房价收入比则为10.6；以首都北京为例：2014年一套4环以内普通两居室新房80平米，按疯狂涨价后单价50000元计算，平均400万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为6000元，则家庭月收入达到12000元，年收入为14.4万元。这样房价收入比则为27，比美国的10倍大了17倍，严重偏离合理的房价收入比。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。家庭年收入则是指全部家庭成员的年度税前收入，通常包括夫妇二人。家庭年收入同样取中值。在发达国家，统计家庭年收入只要看纳税记录就很清楚，但在中国情况要复杂得多........际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。按照国际惯例，比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在六倍以上，属于房价过高的范畴，据调查，全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了20甚至更高。计算一个国家的平均房价收入比通常用一套房屋的平均价格与家庭年平均总收入之比来计算，即：房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入，其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下：每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格 每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入。一般的商品房销售中宣传的房屋总价只是房屋的裸价，仅包含了支付给开发商的房屋实体价格；但实际上，购买商品房除了房价之外，还需支付多种费用，包括房屋的增值服务、国家税赋等家庭总收入：指调查户中生活在一起的所有家庭成员在调查期得到的工资性收入、经营净收入、财产性收入、转移性收人的总和，不包括出售财物和借贷收人数据2001-2011 年成都房价收入比走势年份2002200320042005200620072008200920102011房价收入比7.5%7.3%9.6%8.2%8.3%8.9%8.4%9.0%9.1%8.6%2011年，全国商品住宅房价收入比为7.4，随着调控的深入和房价的回落，我们认为，2012年全国房价收入比将进一步接近6-7的合理区间。 2011年，11个西部二线城市中，有三个城市房价收入比在全国平均水平之上，其中就有成都。西部二线城市均为省会城市、直辖市，通常具有较强的区域辐射力，所以房价水平明显高出本地区水平，但大多数的西部二线城市房价水平仍在全国平均水平之下，反映我国房地产市场区域间差距较悬殊。2013年数据：2013年成都市城镇全部单位就业人员平均工资为47644元，比上年增长17.6%，扣除物价因素，实际增长14.1%。其中：城镇非私营单位就业人员平均工资为55365元，增长15.7%；城镇非私营单位在岗职工平均工资为58778元，增长18.4%。分经济类型看，国有单位就业人员平均工资为65099元，增长13.1%；城镇集体单位就业人员平均工资为49063元，增长27.5%；内资外资和港澳台投资单位就业人员平均工资为49636元，增长28.3%；城镇私营单位就业人员平均工资为30914元，增长14.2%。据中国指数研究院2013年6月3日发布的数据，2013年5月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10180元/平方米，环比4月上涨0.81%，自2012年6月连续第12个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.19个百分点，其中77个城市环比上涨，22个城市环比下跌，1个城市与上月持平，房价涨势明显。就成都方面来看，成都2013年5月均价每平8101元，涨幅在2.1%-2.5%（含2.1%）之间。据中国指数研究院6月3日发布的数据，今年前4月，成都新建住宅的样本平均价格分别为7619、7733、7817、7934 元/㎡，总幅度近400元/㎡，一直呈现稳步上涨态势那么根据计算公式房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入，我们假设为三口之家，父母有收入，根据成都统计局数据人均住房面积为32.9平方米房价收入比=32.9*3*8101/（47644*2）=8.29粗略计