0070531_深圳_泰华海逸世家_前期定位_前期定位设计总纲OK.pptVIP

泰华海逸世家项目产品定位设计总纲 谨呈:泰华房地产（中国）有限公司 宝安写字楼供需不匹配的矛盾日益明显，现有写字楼物业无法满足宝安发展的需求，业界纷纷看好该细分市场。 集建筑大成的标志性建筑，成就了中心区的繁荣 宝安中心区在标志性综合体上的缺失，使泰华N7之地利 顺势而生 泰华N7的形象 根据市场变化与项目价值再判断，审视原有配比，扩大商务比例 规模商业的基本分类 区域客户对商业业态的需求 客户对商业档次的需求 考察本项目商业定位的参考标准 综合客户因素、项目条件及整体定位，本项目的商业定位： 商业业态定位原则： 1.兼顾项目特性及形象： 选择能够匹配项目商业定位的业态； 2.兼顾销售所需的投资收益： 选择能够承担较高租金的业态。 主题商业业态定位 特色风情商业街业态定位 特色风情商业街业态定位 特色风情商业街业态定位 通用——勿出现无采光洗手间;厨房考虑冰箱摆放位置;尽可能保证多个房间的朝向需求 两房——勿过多走道浪费面积;带生活阳台;规避洗手间管道/厨房开门对卧室的影响 三房——规避主卧洗手间开门方向与床正对; 具备改主卧套条件，规避主卧与其他房间的互扰 四房——规避主卧与其他房间的互扰 继洛克菲勒中心以来私营企业投资开发的最大的都市重建项目，同时也标志着城市生活方式的一种转变——城市既是剧场又是舞台 直接设计原则 产品设计 原则 拼合设计原则 软拼3房应保证单套户型及拼合后主卧尺度的合理性。 硬拼4房勿出现单套户型明显不足,如：出现黑房等 ，尤其应保证主卧的舒适型 避免出现合并后上下两户在同一位置、不同功能的相互影响。如：楼下为客厅、楼上为洗手间；楼下为厨房、楼上为洗手间等，规避类似状况 详见产品定位设计要点》 拼合设计一：130-135㎡三房户型示意图 二房二厅+二房二厅=四房两厅 70㎡+66 ㎡ =136 ㎡ ——优点 拼合前户型方正实用，通风采光良好，拼合后有带书房的主卧套，各功能房间变得更大而好用，房间开门更为合理，有工人房设计、整体空间面宽大进深小，对采光通风更为有利且景观视野开阔 ——不足 B户型阳台处理较复杂 四房两厅=三房一厅+二房二厅 148.21㎡= 82.64㎡ +65.57㎡ ——优点/拆分前形成大厅空间，且户型南北通透，户型紧凑 ——不足/拆分后3房户型为北厅 150㎡户型 拼合设计二：150-160㎡四房户型示意图 规划布局 建议 住宅影响因素排序:位置\视野\景观\梯户比\户型设计 180㎡ ： A户型，主要1梯2户 60-65㎡： D户型 85-90㎡：C户型 150-160㎡：硬性拼合，B户型 130-135㎡：D户型软性拼合 各户型布局条件分析： 4房-180㎡：端头、南向、南北通透，南向景观、视野开阔、一梯两户为主； 150-160㎡：南向、南北通透、视野较开阔、一梯三-四户，30％大户型指标； 3房-130-135㎡:南向、南北通透、视野较开阔、一梯三-四户,受少量噪音影响; 85-90㎡：南向、视野较开阔、受噪音影响； 2房-60-65㎡：一般位置、受噪音影响，可选择性拼合。 各户型建议布局位置： 150-160㎡拼合户型位置 130-135㎡拼合户型位置 软性拼合 硬性拼合 总体规划 4 主要规划设计理念 1. 充分利用用地地形，形成商业/商务区的生态广场与住宅区的带状花园，将项目打造为极富有生态感。 2.合理布置建筑高度与间距，彰显写字楼与酒店的昭示性。3.有效聚集人气，形成商业氛围。 初步规划方案 主要设计指标：写字楼：层高3.8米，1900 X(23+2)层=4.75万酒店： 层高3.5米，2400 X(19+2)层=5.04万公寓： 层高3.5米，1600 X 23层 =3.68万 以上小计：13.47万商业： 5万 其中购物公园地下1层+地上3层， +商铺 关注商业运营要求，相关小广场、入口设计利于聚集人气；突出写字楼的昭示性。 分期建议 一期建面：约11.5-13万平米，占纯住宅的一半 一期 一期大户型为主，以高价值住宅起势，为博取项目整体高价打好基础。 综合体案例分享 附件-综合体 5 日本 —— 六本木 六本木整体分为三个区域： A街区连接地铁地下联络通道，这是六本木HILLS的主入口、主形象； B街区是以“六本木HILLS”的象征物--54层的“森大厦”为中心，大厦的最上部是代表都市文化的核心部分--“森艺术中心”，街区内的酒店、购物中心以及朝日电视台等综合性设施构成了商业、文化、信息的中心