中关村--大厦可研报告.docVIP

中关村**大厦可研报告 前言 研究背景 北京**房地产开发有限公司受其主管上级中国**产业集团公司委托，计划于中关村**核心区中关村**的**号地开发建设中国电子**（暂定名）项目。我们明白客户希望通过对市场及投资方面进行详尽的研究以助把握发展项目所带来的机会。因此，客户特意委托本行就中关村****号地的拟发展项目进行市场可行性分析研究。 根据中关村**的功能发展定位，在用地范围内安排的主体功能为：金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展、大型公共绿地等内容。**号地在公建区，因此在整体规划方面，本项目不可能建设住宅项目，同时，**的规划有科贸区，因此本地块也不适宜建成商业设施。在本地块周边的21、24、25号地，计划建设高档综合性物业，其中包括一座五星级酒店。此外，还有两座酒店将在中关村其他区域进行建设。考虑到酒店的供应和需求以及建设与管理的复杂因素，加之，酒店的投资基本为长线投资，因此拟发展项目投资开发写字楼的方案更为可行。 一个投资项目可行必须是：在项目所在地的各种限制条件下，满足自然可行；在法律、法规和土地利用限制条件下，满足法律可行，财务方面的可行及技术可行。 本项目在自然、规划、法律方面具备建设写字楼的条件。但此次本行的研究分析将只侧重根据北京写字楼市场状况和拟发展项目的财务评估，判断本项目的市场及投资可行性。 委任 北京**房地产开发有限公司委任****就中国电子**项目进行市场可行性分析研究。**与**房地产开发有限公司于2001年1月12日正式签订服务合约。 目的 这项研究的主要目的如下： #61548;分析北京市宏观经济及人口概况的主要问题，包括主要的经济指标、投资风险及北京市政发展情况； #61548;概要分析北京高档写字楼市场； #61548;分析北京中关村地区写字楼市场； #61548;分析北京高档写字楼需求市场； #61548;阐述拟发展项目的详情，包括拟发展项目位置、发展地盘的详细状况及策划中的发展计划； #61548;评估发展项目地块的最理想用途，包括进行SWOT分析； #61548;根据项目地块的具体状况提供适当的市场定位建议； #61548;就拟发展项目进行投资及财务评估。 方法 我们采用从上而下的综合分析方法分析物业市场及筹备市场报告。我们并就影响写字楼市场需求及表现的个别问题及经济指标作出研究。根据宏观经济分析、北京高档写字楼市场的主要指标及广泛的供求动态，从宏观的角度深入研究拟发展项目，而在进行项目财务分析时亦考虑到开发地盘的状况及特征。此外，我们特地将拟发展项目与其它经营成功的竞争项目作出比较以建议合适的发展策略。 原则 **的市场分析工作是在如下前提、假设的基础上进行的： #61548;**仅从市场角度提供专业的分析工作； #61548;市场分析的依据是北京市写字楼市场的历史数据及当前市场情况，基准时间为2001年7月； #61548;中国继续保持改革开放的政策，中国经济稳定，不发生不可抗拒的变化，北京房地产业政策不发生重大调整； #61548;拟发展项目的开发工作顺利进行，在开发期间没有重大变故。 对拟发展项目的认知是以北京**房地产开发有限公司提交给**关于上述项目的相关文件为基础。报告中的数据资料以**一手调研资料为主，同时参考了政府公布的相关统计数据，通过客观的市场研究，**提供的相关建议只代表一种可能性，是**的倾向意见，若市场发生不可预测的变化，结论随之改变。 报告书的内容结构 报告书分七章，以从上而下的方式及按上述目的循序渐进作出汇报，以确保内容涵盖所有研究目的。 第一章提供有关北京经济及人口发展概况分析，范围侧重房地产、中国加入世贸及投资风险。 第二章概要分析北京高档写字楼市场，分析及预测写字楼的发展指标及方向。 第三章分析北京写字楼市场的需求状况及发展趋势。 第四章研究中关村地区写字楼市场的状况。 第五章分析本项目所属区域特征以及地块优势、劣势、机会及威胁。 第六章就拟发展项目进行市场定位建议。 第七章对项目进行投资及财务评估。 目录 一、北京市宏观经济背景 1、宏观经济指标…………………………………………………………………………1 2、中国加入世界贸易组织的影响………………………………………………………5 3、社会文化因素…………………………………………………………………………6 4、与中国相关的投资风险因