房地产新政对企业地影响评估报告.pdfVIP

2011年2月 房地产新政对企业影响 评估报告 中国指数研究院 中国指数研究院 2011 年 2 月 12 日 2011 年 2 月 12 日 2011 年房地产新政解读报告 中国房地产动态政策设计研究组 2011 年房地产新政解读报告 中国房地产动态政策设计研究组 2011 年房地产新政对金融街的影响 摘要： 2011 年 1 月 26-27 日，“国八条”、房产税改革试点政策陆续出台，揭开了2011 年继续加强房 地产调控的序幕。此前，研究组已出台多份相关研究报告，对该政策可能带来的影响进行了深入解 读。本报告以金融街为例，从资金状况、项目储备等方面，对国八条给开发企业带来的影响进行了 解读。 2011 年新政对房地产市场的影响： 此次调控政策密度、严厉程度明显超出以往，特别是明确提出“房价控制目标”，加上限购措 施的大力度、大范围执行，将大大改变参与各方预期。预计 2011 年房地产市场供给将逐步上升， 而需求方面将受到政策的显著影响，若 35 个大中城市 2011 年销售面积平均下降 20% ，其他城市 保持平稳，全国将下降 7%。价格方面：在“房价控制目标”和供需关系转变的双重影响下，全国 房价将逐步趋稳，甚至可能出现结构性下调。 2011 年新政对开发企业的影响： 开发企业资金来源有 60%以上来自开发贷款、个人按揭贷款、购房者定金和预付款三类资金。 货币政策转向、严厉的限购政策将对三类资金产生显著影响，企业对自筹资金的依赖程度将更加明 显。具体来看，不同企业因其资金实力、融资能力、项目储备等方面的差异，受影响的程度可能存 在差异。 以金融街为例，2010 年三季度末，金融街持有货币资金 87 亿元，去掉预收账款后资产负债率 仅为 54%，加上企业持有大量核心区商业物业，预计金融街资金状况不会显著恶化。 从收入结构上来看，金融街收入结构更加多元化，持有物业经营性收入有助对冲业绩下滑风险。 但需要注意的是，金融街目前收入大部分来自北京、重庆等调控政策较严的城市，加上住宅项目总 体定位高端，可能受到市场更大的影响。 企业应对策略建议 认清市场形势并顺势而为，结合市场需求合理定价，积极拓展土地储备和融资渠道，做好品牌 建设，为未来跨越式发展打下基础。 中国房地产动态政策设计研究组 中国房地产动态政策设计研究组 一、2011 年新政对房地产市场的影响1 2011 年 1 月 26-27 日，“国八条”、房产税改革试点政策陆续出台，揭开了2011 年继续加强房地产调控的序幕。此次调控政策密度、严厉程度明显超出以往，特别是 明确提出“房价控制目标”，加上限购措施的大力度、大范围执行，将大大改变参与 各方预期，特别是购房者 （包括投资者）对未来房价上涨的预期将因此得到显著抑制。 另一方面，二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策也将大大增加购房者的资 金成本和未来的交易成本，也将增加投资性购房的获利风险，抑制投资投机性需求的 释放。此外，讨论多年的房产税终于迈出实质性步伐。总