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关于房地产公积金制度改革 1、相关定义 1.1、土地出让金的概念 有土地所有权出让金(urban land granting fee)。之所以这样界定,是因为,第一,我国《宪法》第十条明确规 定”:城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国 家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。” 由于我国实行土地公有制,即土地所有权归国家全民所有或集体所有,国家只 能出让土地的使用权。第二,由于我国集体所有的土地,必须实行先征用后出 让的严格规定,一般而言,我国土地使用权的出让,指的都是城镇国有土地使 用权的出让。 根据国务院1990年颁布实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出 让和转让暂行条例》的规定,土地出让金,是指县级以上人民政府代表国家以 所有者的身份,将一定年限内的土地使用权让与土地使用者,土地使用者按规 定的标准向国家缴纳的金额。 5. 2. 2 土地出让金旳性质 要明确土地出让金的性质,首先要明确地租、地价的概念及其与土地出 让金关系。”地租”,来自拉丁语renddita,意指报酬和收益。就各种社会形态 下最一般的特征来看,地租是指直接生产者在劳动中所创造的生产物被土地 所有者占有的部分,是土地所有权在经济上的实现形式,即地租是被土地所有 者占有的、由劳动者创造的超额剩余价值。 地价,即土地价格,是指一定时期地租折现(discount)的总和,是资本化 的地租。根据土地权利的划分,土地价格又可以分为土地所有权价格和土地使 用权价格。土地所有权价格是指无限期地租折现的总和,而土地使用权价格则 31 关于房地产税改革的理论思考 是一定时期地租折现的总和。在我国,由于土地实行公有制,我国所说的土地 价格即土地产权主体呢?不是的。 马克思认为,如果土地产权不再是私有而是像亚洲那样,国家既作为土地所 有者,同时又作为主权者而同直接生产者相对立,那么,地租和税赋就会合 为”一体,也就是租税合”一。在这里,国家就是最高的地主,主权就是在全 国范围内集中的土地终极所有权。那么当土地国家终极所有权与直接生产者 对土地的占有权、使用权的分离时,即存在着土地所有者与占有者、使用者 的分离时,地租和税赋应该分幵,也就是”租税分流”。 5”. 3.1选择”粗税合一型房地产税的缘由 随着近年来我国土地出让收入规模的不断扩大,房价的不断攀升,特别 是十六届三中全会提出取消有关税费、开征统一规范的物业税之后,出现了将 土地出让金并入物业税分年度征收的观点,主要体现在以下几个方面: 1. 一次性收取土地出让金存在诸多弊端,应当将土地出让金并人房地产 保有环节税收分年度进行征收。一次性收取40年甚至70年的土地出让金I2、 32 5与土地产权的关系评析 .房地产税并将其在短期内花掉,是一种短期行为(one-shots),是对未来土地收益的一 种”透支”。尽管会暂时增加地方政府的财政收入,但却不利于长期财政收入 的稳定。而且,将未来年度的财政收入纳入到当期来支出,还有违代际之间的 公平。短期内容易助长地方大量出让土地,长期内则可能使未来政府出现”无 地可卖(出让)”的遞跄局面。 新制度学派代表人物道格拉斯?诺斯(Douglas C. North)提出的”诺斯悖 论” 13有助于解释地方政府一次性收取多年土地出让金的短期行为。”诺斯恃 ■ 论”认为,从长期来看,国家的存在是经济增长的关键。但是,国家政策却是由 任期相对短期化的官僚来执行的,官僚任期的短期化导致了其所负责任也具 有不连续性,从而将以后年度的土地出让金收入在自己任期内实现并进行支 出,从而危及地方财政的长期稳定性,也不利于地方土地市场的健康发展,甚 至会带来财政风险。 2.从性质上讲,土地出让金既然是一种”地租”收入,那么根据马克思的 地租理论,其中就不仅应当包括政府部门垄断土地所有权而获得的”绝对地 租”,还应当包括”级差地租”。 所谓级差地租,也称区位地租,是指租用、利用较优土地所获得的归土地 所有者占有的超额利润,其来源是土地经营者获得的个别产品生产价格与社 会生产价格之间的超额利润。按照级差地租形成的条件,又可以分为两部分, 级差地租I是指因利用区位较优和地质条件较好的土地所产生的超额利润转 化成的地租,这是由于土地的先天自然条件所形成的;级差地租II是指在土 地上连续追加投资、改善土地条件,形成劳动生产率不同而产生的超额利润转 化成的地租14,是经过人们的后天努力所形成的。根据投资的不同特点,级差地 租II又可以分为由直接投资形成的级差地租Ila和由间接投资形成的级差地 租lib,前者一般应归对土地进行直接投资的开发建设者所有,后者又可以细 分为级差地租IIb-1和级差地租lib-215。前者是由市政基础设施投资形成的, 理论上应归国家或各