当代卡梅尔小镇策划.pdf

一、 前言 （后期写） 二、 市场背景与形势分析 （一） 行业分析 1、武汉住宅、普通住宅市场历史： 随着国家宏观调控政策的不断深入，2007年武汉市从调整住房供应结构、加大保障性住房建设力度、 严格信贷调控政策和整顿规范房地产市场交易秩序等方面入手，进一步加强了调控措施的执行力度，使武 汉市住房供应结构基本合理、住房价格基本稳定，房地产市场趋于平稳，房地产业为全市经济发展和社会 稳定作出了积极贡献。 2008年，受国际金融危机的影响，武汉市房地产市场从快速增长期转入了调整期。 2009年上半年，武汉房地产市场逐步地走出调整期，进入了相对稳定的恢复期。 2009年7 月份，武汉市房地产市场的热度继续保持，在市场的强大消化下，由于项目施工或者捂盘的 原因，市场供给并没有跟上市场的步伐，部分楼盘已经存在阶段性供不应求。 2009年8 月份，武汉市房地产市场小幅震荡，出现价升量跌的局面。由于市场供应量持续不高，在市 场的强大消化下，供求关系再度向有利于供应方倾斜。 从长远发展看，武汉房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。从投资规模和建设开发指标 分析，武汉市房地产市场的基本面仍然趋好。随着国家“扩内需、保增长”的经济发展思路进一步明确，在积 极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，武汉市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性的增长。 2、武汉住宅、普通住宅市场现状： （1）、住宅市场供给水平 住宅需求总量情况：供应和需求稳步增长，供略大于求，本地需求受到抑制，外来购买力增强。 住宅消费需求情况：武汉市住宅市场的消费需求受到房价快速上涨的抑制，但潜在需求依旧较大。 （2）、住宅市场价格水平：上涨势头明显，增幅有所回落，高层住宅供应量和价格得到双重提升。 3 、武汉市住宅、普通住宅市场总结： （1）房地产开发投资增幅平稳。 （2）商品住房市场需求旺盛。 （3）住房价格总体涨幅较快。 （4）本市居民仍是市场消费主力。 （5）小高层和高层商品住房占据市场主流。 （6）中小户型商品住房成为市场需求主体。 4、潜力分析和展望： (一) 国家宏观调控执行力度将加大，金融和税收仍是调控的主要手段 (二) 住宅投资继续高位运行，增长幅度继续保持在20%以上 (三) 房价将打破持续稳定增长状态，增长速度会出现短期上行突破。 (四) 产品供应结构进一步得到调整，市场供应进入多元化时代，产品创新成为行业发展重要课题。 随着政策和市场两个方面的调节和住房保障力度的加大，中小套型住房和经济适用房的投资额稳步提 升，其土地储备面积和供应量将在2007-2008年得到持续性的增加，而别墅等高端住房的投资和供给将受到 限制，同时商业地产、物流地产、旅游地产、工业地产、教育地产等产业地产逐步兴起，房地产市场进一 步进行细分，整个房地产市场的供应进入多元化、差异化时代。 （1）在政府控制大户型、低容积率产品审批的前提条件下，市场中的小户型产品会越来越多，如何在 有限面积的前提下，获得最大的空间感，更紧凑实用，从同质产品中脱颖而出，受到市场追捧，成为各开 发商首要考虑的问题，这就要求开发商重点推进小户型创新，提升产品竞争力。 （2）别墅类产品禁止开发，产品的稀缺性将提升。如何进行产品和营销创新，在有限的土地资源里挖 掘出最大的价值，如何充实别墅的内涵，打造受消费者追捧的终极住宅成为别墅开发企业的重要研究课题。 (五) 城乡统筹发展，城市面貌和功能将得到优化、提升，中心城区仍是房地产开发热点。 5、趋势预测及投资策略建议 趋势预测 趋势一：2010 年上半年市场回调可能性不大，下半年风险加大。 趋势二：住宅市场信贷投放将会明显少于 2009 年。 趋势三：汉阳地区将会走出价值洼地。 策略建议 策略一：2010 年上半年加快去化，防跌不防涨。 策略二：青山、汉阳、汉口中心城区具有稀缺、中心价值，住宅供不应求，抗风险能力强。 策略三：注重产品力与竞争力的营造。 （二） 企业状况分析 1、武汉藏龙房地产开发有限公司简介 武汉藏龙房地产开发有限公司于2002 年，由藏龙岛科技园区后勤服务中心和长家咀、梁山头、栗 庙三村共同投资组建，公司注册资金 1420 万元，具有房地产三级开发资质，主要从事房地产开发领域 的相关业务。 公司成立是顺应藏龙岛的发展而组建的