延边某购物广场营销策划方案.docVIP

**购物广场营销策划方案 第一部分 市场调研与分析 **项目位于市中心核心商业区，总面积约为40000平方米，是一个集购物、休闲、娱乐、办公为一体的综合商业项目，针对此项目和**现有的商业项目状况做以下市场调研与分析：(略) 第二部分 项目的SWOT分析 优势 国内知名连锁超市“**”的进驻，为商业广场的经营提供了保证； 韩国人到**旅游和居住的很多，会对项目的销售及后期经营带来一定的商机； 项目地理位置的优势会使项目受到极大的关注； 项目与本市唯一步行街相连结，商业氛围浓厚，客流量大； 内外步行街可相对互应，**现有的其它商场没有这样的地理优势； **现有商场中缺少“一站式”购物广场； 昆明路的延伸以及少年路的拓宽，都给项目的交通带来了便利； 大型的地下停车场为有车族购物提供了极大的方便； 劣势 现有的大型购物广场中所提倡的经营理念是只租不售，要求统一经营，统一管理，而现状无法做到； 现在国家宏观调控，银行对商业贷款利率不断增长，使得有些想贷款投资的客户望而却步； 公司首次开发商业项目，没有示范性的样板项目； 本案处于**市区三个小商圈中的低档商品经营区，如一味力求打造成为中高档商品经营场所，则会造成项目与所处区域的经营档次脱离而孤立存在； **这几年几处大商铺经营状况不佳，对本地投资者造成的打击和不良影响很大，本案处于特殊历史时期，必将受到影响； 所处位置位于**市中心商业圈的边缘地段，地形为长方形，而且南高北低，不利于合理输导人流； 三、机会点： **市区现没有类似本项目的专业综合商业购物场所； 现代独特的建筑外观设计； 专业化的商业经营、物业管理公司进驻； 公司多年来的品牌形象有助于项目的销售； 四、威胁： 近两年市区商业及综合用地规划较多，多个商业项目将使本项目的市场竞争加剧。 周围如**、**等目前经营状况不佳商场的业态重组，会对本项目造成威胁。 五、综合分析 从市场调查结果分析，**项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿。从目前各热销的商铺物业以及投资者的区域意向，可以看出投资者的考虑因素主要表现在：一是地段和人气，地段和人气是决定商铺租金的重要因素；二是新的商业模式和经营理念，**当前的商业模式开始从条状商业街向集聚式商业区转化，综合性“商业步行街”、“一站式购物”的大卖场等新的经营管理模式所带来的影响是不言而喻的；三是产品和配套，商铺产品的设计和周边能源情况，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺功能影响很大，投资者考虑范围较大。所以本案在进行内部设计时，应该注意以上所列的几点。 第三部分 市场定位与主题定位 市场定位： 本项目的市场定位是以当地市场大众消费为主，外地市场为铺。 档次定位：中档商业购物广场 由于本案处于一个中低档的消费区域，项目的档次定位不应与周围的商业环境脱节，而应该与之形成有效连接，通过借助周围成熟的商业气氛，来促使项目的前期销售和后期经营成功。随着**市经济的快速发展，人均国民生产总值提高，人们对生活质量的要求也提高—60岁之间，以35—50岁之间为主； 2）本地居民有一定的经济实力，购买商铺投资的群体； 3）本地居民想购买商铺养老或者是想自已经营的群体； 4）本地个体私营老板有一定的积累想扩大经营的； 5）外地客户来**投资，有一定经济能力的群体； 6）已购买“**”和“**”网点房的客户； 主题定位：定位为中档现代城市生活中心。 通过对**市商业经营情况的调查，以及对外地市场的了解，发现汇集人气最旺的大型商场以及购物广场，大都以女性消费群体为主，而且大部分商业项目在业种的选择和分布方面，都尽力满足不同年龄段女性购物人群的需求，以有效的拉动商场的购买人流。现在集合了购物、餐饮、休闲这类的项目很受消费者喜欢，他们喜欢商场在除去购物以外还有餐饮及休息和娱乐的场合，特别是餐饮不但可以有效地缓解人们的购物疲劳，延长购物人群在项目内的停留时间，还能带动购物广场的人气。本案的主力店为大型综合超市，其主力购物人群应该是家庭购物，所以本案在余下业种的选择上不但要注意避免与主力店重复，还应该与主力店形成有效互动，通过对主力店缺乏业种的补充，来完善女性消费群体的需求。 负一层业种：休闲餐饮、小饰品、皮包、女鞋、室内装饰品、花店、眼镜、钟表、茶叶、运动休闲等 一层业种：特色餐饮、美容、化妆品、韩日食品、海产品、保健食品、工艺品等 针对负一层业种的分析： 负一层的主力入口在北门和步行街的入口，而步行街的**广场购物人群以女性为主，**大厦的购物人群大都以20—35岁的男性为主，**商城的购物人群以中老年妇女为主，所以负一层的业种应该结合步行街购