房地产开发可行性探究以天山熙湖项目为例.doc

房地产开发可行性研究以天山熙湖项目为例 1、相关定义 1.1、项目可行性研究的概念 可行性研究是为投资者在项目是否投资前运用技术经济论证项目是否可行 的一门科学。可行性研究的最终目的是综合论证将要投资项目在市场发展可行 性,实施上的可能性和风险性,效益上的合理性和盈利性。简而言之,就是从市 场和效益两方面判断一个项目是否可行,这是投资者决策的一个重要依据。 可行性研究最早起源于美国,是投资前期对项目进行技术经济论证的一种科 学方法。早在上个世纪 30 年代,美国学者已经将这种研究方法应用于项目的可 行性研究。从上个世纪 60 年代至今,随着社会经济的快速发展,科学技术日新 月异,新的理论不断出现及应用在实际中,时代的不断进步,可行性研究在各领 域中不断应用与更新,逐渐形成系统性的科学研究方法。在房地产开发项目实际 应用中,可行性研究的作用越来越显著,因此,如何完成可行性研究对于整个房 地产开发项目在顺利完成的一项前期关键工作。上世纪 50 年代以后,可行性研 究迅速发展而且应用领域日益广泛,其中包括工程建设、生产领域等。在广泛应 用过程中,可行性研究也逐渐具有系统性和科学性。本文对东莞虎门 XX 山庄项 目可行性研究正是可行性研究理论和方法在房地产开发项目上的具体运用。它是 追求在项目开发过程中能以最小的投入获得最大的产出,取得最佳经济效益的科 学手段。它是投资者进行决策和制定项目策划的科学参考依据,是对开发项目具 有实践意义的指导性文件。 1.2、房地产项目可行性研究的概念 可行性研究是指在当前环境中,投资一个长期的项目之前,必须 进行系统的分析和综合研究项目投资的必要性,以及项目在金融、技 术、经济、法律、社会乃至生态和其他方面的能力,以实现其投资目 标的论证和科学的评价。它是决策者作出投资决策的准确和可靠的前 提和保障[28]。 房地产项目可行性研究是在项目前期的投资,通过对项目的投资 环境和条件调查研究,对各种技术方案、建设方案以及完成该项目的 经营管理计划、项目的投资环境、技术研究的可能性,进行分析和评 价的过程[29]。主要包括建设的目标和理由、施工条件和项目场地的现 状分析、市场研究和需求分析、规划和设计方案、建设工期、进度控 14 青岛科技大学研究生学位论文 制和交付使用的初步安排、供应资源、投资估算、财务评价和经济分 析、以及社会评价和结论。房地产开发项目的可行性研究是在房地产 开发过程中的最重要的工作。 1.3、项目可行性研究的基础概念和研究情况 2.2.1 项目可行性研究的概念2.2.1 项目可行性研究的概念 可行性研究最早出现于美国 20 世纪 30 年代初美国开发田纳西河流域开始将其 列入开发程序,成为工程项目规划的重要阶段。1978 年联合国工业发展组织编制了 《工业可行性研究编制手册》。1980 年,该组织与阿拉伯国家工业发展中心共同编 辑《工业项目评价手册》。中国从 1982 年开始,已将可行性研究列为基本建设中的 一项重要程序。可行性研究是投资项目最终决策前进行技术经济论证的一门科学。 它的任务是综合论证一个投资项目在市场发展的前景,技术上的先进性和可行性, 财务上实施的可能性,经济上的合理和有效性等方面的内容。由于其在项目的投资 建设中的重要作用,使得对可行性的研究越来越成为投资决策的重要工具。 项目可行性研究是投资决策的重要保障,也是对拟建项目在投资决策前进行全 面技术经济论证的一项综合性工作,对可行性研究基础概念的研究成为可行性研究 的起点。对可行性研究的概念的论述有不同的观点,主要列举如下: 《中国电力百科全书》中对项目可行性研究的概述是在项目建议书经审批同意 后,对拟建项目的建设必要性、技术可行性与经济合理性做进一步研究的工作。它 是电力基本建设程序中设计阶段的一个重要步骤,对项目要提出正式评价,以便投 资者愿意投资,银行能同意贷款,电网经营者能同意购电,最终能得到国家或地方政 府主管部门的批准。 可行性研究,是指通过对项目的主要内容和配套条件,如市场需求、资源供应、 建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等,从技术、经 济、工程等方面进行调查研究和分析比较,并对项目建成以后可能取得的财务、经 济效益及社会环境影响进行预测,从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的 咨询意见,为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。 可行性研究主要应用在项目投资决策分析,投资项目的目的是满足市场需要并 获得尽可能大的经济效益,但影响经济效益的因素错综复杂,并受客观规律的制约, 是不以人们的主观意志为转移的,对因素的分析从而得出项目是否可行,这就是项 目的可行性分析。 可行性研究是编制设计任务书的重要依据, 也是进行初步设计和工程建设管 理工作中的重要环节。可行性研