2007年度10月10日[产行业信息]中国最具竞争力的房地产企业分析.doc

产行业信息 第831期 中国农业银行研究室 2007年第164期 2007年10月10日 产经分析 中国最具竞争力的房地产企业分析 　　中国房地产业的繁荣和发展是诸多房地产企业通过激烈的市场竞争共同促成的。中国房地产企业竞争力的提升，是中国房地产业健康持续发展的根本所在。总结和认识中国房地产企业竞争力的构成和特征，对理解中国房地产行业持续健康发展的机制，引导房地产企业提升竞争优势，具有多方面的现实意义。本项研究，在较大范围收集中国房地产上市企业和非上市企业数据的基础上 (2)，提出了系统的关于房地产企业的竞争力分析框架，以期客观、准确地对中国房地产企业的竞争力状况进行比较研究，并提出未来提升房地产企业竞争力水平的战略方向和建议。 　　一.企业竞争力研究综述 　　企业竞争力，指在竞争性市场中,一个企业所具有的能够持续地比其他企业更有效地向市场 (消费者 ,包括生产性消费者 )提供产品或服务,并获得赢利和自身发展的综合素质 。(3)企业竞争力与企业生存发展的外部条件，共同决定了企业生存发展的现实结果。实时监测企业竞争力的发展情况，对于宏观管理者和微观企业均具有重要意义。　　目前，有关企业竞争力理论的研究非常丰富，对企业竞争力分析和评价理论体系的研究也日臻完善。国内最具有代表性的有社科院工业经济所金碚的“企业竞争力监测体系”以及中国人民大学赵彦云教授的企业竞争力评价指标体系 。 　　表2-1：金碚的企业竞争力监测与评价指标体系(4) 领域层 具体指标 企 业 竞 争 力 规模因素 销售收入 净资产 净利润 成长因素 近3年利润年均增长率 近3年销售收入年均增长率 效率因素 净资产利润率 总资产贡献率 全员劳动生产率 出口收入/销售收入比重 ??? 国家体制改革研究院、中国人民大学统计系在相关研究的基础上，进一步提出中国企业竞争力影响因素，归纳出企业实力、市场竞争力、成本竞争力、成长性、创新等多种竞争力要素。尽管这些理论的表述各不相同，多数研究成果对企业竞争力分析与评价的理论模型却具有明显的连贯性与一致性，并得到了国内外广泛认可。其中，市场因素、规模因素、成长因素与效率因素被视为企业竞争力的核心要素。近年来，随着企业家精神、创新思想在企业经营管理中的作用越来越突出，创新因素企业竞争力构成中的地位在不断提升，品牌建设、营销策略创新等因素越来越受到重视，品牌竞争力已经成为企业核心竞争力的重要构成要素而受到越来越多的重视。在2006年《中国企业竞争力蓝皮书》中，房地产企业竞争力影响因素分析已经将融资渠道拓展、品牌因素纳入分析框架。 　　二、房地产企业竞争力构成　　正如迈克尔波特所指出的那样，“粗糙的产业分类对商战实务没有意义，因为不同产业的资源或竞争优势，本来就有很大的差异”。不同产业之间存在着巨大的差异，难以形成一以贯之的分析与研究准则。因而，在参照企业竞争力基本分析框架的同时，必须充分考虑到特定产业的基本特征，才能提出正确的分析评价标准。总结比较关于房地产企业竞争力构成的各种研究成果，我们认为，房地产企业竞争力应该由以下方面共同构成： 　　第一，跨区发展竞争力 　　由于住房的区位属性，导致房地产企业具有很强的区域性，因而跨区域的市场拓展是企业规模化发展的重要途径。可以说，跨区域发展是房地产企业规模化的必然选择。跨区域发展首先可以提高房地产企业规避区域性市场风险的能力，如当一个城市的房地产处于上升周期，另一个城市的房地产却处于饱和状态的情况下，跨区域发展有利于规避区域房地产市场波动所带来的不利影响，降低风险，实现稳定的投资回报。其次，跨区发展还能提高公司治理结构，通过管理制度、组织模式和营销创新等多种方式提高企业效率和开发项目品质，最终使企业在竞争中处于有利地位。企业进行战略性的地域扩张以寻求更多的利润来源，在国内的企业中已日渐流行。例如万科地产，业务涉及27个城市，属于跨地区发展的典型企业。下图表示了万科地产2006年业务涉及城市的情况。 　　图2-3 2006年万科股份有限公司业务进入城市示意图 　　从图中可以看出，万科以其深圳总部为基地，已经将业务开展到全国范围。目前万科的主要经营地虽然集中在珠三角，长三角，京津唐等经济发达地区的一线城市，随着市场竞争的进一步加剧，二、三线城市将成为万科以及各大房地产公司的下一个发展目标。　　第二，资源占有与规模化竞争力 　　新经济增长理论认为：资金、劳动力、土地是生产的投入要素。对房地产企业而言，土地等稀缺资源的重要性更是不言而喻。房地产开发具有项目周期长、土地资源难以永续开发等特点，掌握大量的土地资源是房地产企业进行长期投资、滚动开发的前提条件。图2-4 是依据上市公司2006年年报汇总的企业的土地储备