第1章：契税政策解读.pptVIP

契税政策解读 ——尹茂春 2011.06 简要概述 《契税暂行条例》自1997年10月1日开始执行，属农业“四税”之一，归属于财产税范畴，是财产动态变动环节资产价值的有机组成部分。 契税是我局第一大税种，2010年入库1.2亿，占总收入35%，占三分之一强。 由购买方纳税：车辆购置税、契税、投资方向调节税等；行为税：印花税、城市维护建设税、屠宰税等 纳税义务人 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税义务人。 通俗讲契税是指在土地使用权、房屋所用权的权属转移过程中，向取得土地使用权和房屋所有权的单位和个人征收的一种税。 承受是指出让、购买、受赠、交换等方式。 征税对象 契税的征税对象为转移土地、房屋权属。 权属是指土地使用权、房屋所有权。 征税范围 1、国有土地使用权出让 国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。 出让期限：工业30-50年；商业40年；房地产开发70年。 地价：工业每亩11.2万元；房地产每亩70万元。 征税范围 2、土地使用权的转让 土地使用权的转让是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。 土地流转的概念：集体土地使用证、集体建设用地（流转）土地使用证、国有土地使用权证、海域使用权证等。 征税范围 3、房屋买卖 房屋买卖是指房屋所有者将其房屋出售由承受者交付一定货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。 征税范围 4、房屋赠与 房屋赠与是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为； 以获奖方式取得的房屋，实质是接受赠与房产，应缴纳契税。 征税范围 5、房屋交换 房屋交换是指房屋所有者之间互相交换房屋的使用权或所有权的行为。 征税范围 6、以下几种特殊情况，视同土地使用权转让、房屋买卖： （1）以土地、房屋权属作价投资、入股； （2）以土地、房屋权属抵债； （3）以获奖的方式承受土地、房屋权属； （4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属； 征税范围 7、其他相关规定 （1）买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。 （2）对无权属证明的集体房屋，已发生权属转移行为但未办理权属转移证明的，房屋权属承受方应缴纳契税。 （3）对农村集体土地新建住宅，出售给本集体以外的单位或个人，承受者同样应缴纳契税。 计税依据 计税依据的确定则分以下三种情况： 土地出让、转让、房屋买卖：计税依据为成交价格。 土地、房屋赠与：计税依据由征收机关参照房屋买卖的市场价格确定。 土地、房屋交换：计税依据为所交换房屋的价格的差额。 计税依据 成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。 对成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，其计税依据由征收机关参照当地市场价格确定。 没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定： ①评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。 ②土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。 计税依据 出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 （1）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 土地管理法规定：征收耕地必须支付补偿费用，包括土地补偿费、安置补偿费、地上附作物和青苗的补偿费。 （2）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 （3）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。 （4）已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。 计税依据 大连市局要求，对国有土地的住宅，利用房地产评税技术核定房地产交易计税价格。 评估系统评估价格与房屋转让价格比较，规定比例，比例内按实际转让价，超比例，按评估价调整确定。 计税依据 根据国家土地管理相关法律法规和《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则的规定，土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。 计税依据 减免土地出让金，不得减免契税。 买卖装修的房屋，装修费用应包括在契税的计税价格当中