物流地产模式讨.pptVIP

目录 物流地产的概念与内涵 物流地产属于工业地产的范畴,指投资商投资开发的物流设施,比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等。 现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比,它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。 物流地产，对于很多人而言，还是一个新鲜的名词，尽管从1993年开始这个概念就已经由全球工业物流地产老大——美国普斯洛公司带进中国了。 普洛斯公司对物流地产的定义是：根据顾客的需求，选择合适的地点，建设、运营与管理专用物流设施，而且准备采用本地与全球的专业技能开发物流配送设施，与客户比如制造商、零售商、物流公司等建立密切的合作关系，为其在合适的时间与合适的地点，提供合适的现代物流设施。 物流地产运营模式 地产商作主导,开发后租赁给物流商并代其管理。 房地产开发商是开发投资的主体,开发商选地建成相关物流设施后,再转租给物流企业。日常物流业务由物流公司操作,房地产开发商只是负责投资开发和物业管理。这种模式的优点是更有效地帮助物流企业客户管理资金、降低成本,提高企业的核心竞争力。缺点是对于小规模的物流企业而言,租金成本可能过高。 目前这种模式以普洛斯、AMB为代表,其经营模式是:在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施,出租给客户并为其提供物业管理服务,但决不参与客户的日常物流业务经营。 物流商自有地产,自己经营管理 物流企业是相关物流设施投资建设的主体,建成后也是自己经营,自己管理。优点是可以节省一部分租金,而且物业的折旧费用可以享受到税收减免的好处。缺点就是管理水平可能比较低、非专业化,同时需要占用大量的资金,运营成本比较高,而且由于建设上的非专业性,建设成本可能较高。 目前国内大多数物流企业都是这种模式。比较典型的是上海百联集团、大商集团等。百联集团以商业地产、物流作为集团的支撑业务,在管控模式方面,实行“集团总部一事业部一经营公司”三级架构,并依据该模式设立八大事业部和四大中心,而八大事业部则包括了房产置业、物流等。这样可能是加强了管理的有效性,但同时也可能带来管理成本的提高。 地产、物流商直接合作经营 物流商、地产商通过成立项目公司或协议、合同等其他契约方式共同出资、合作经营,各自发挥自己相关领域的优势,对于项目建成后的收益按照协议分享同时共担风险。 优点是可以发挥地产商在拿地、设施建设等方面的优势,同时发挥物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势,实现物流商和地产商的共赢。但是缺点在于双方前期面临信用风险,同时在后期利益分配问题、风险分担上可能出现矛盾。 由第三方牵头,联系物流商和地产商 通过第三方将物流商和地产商各自的资源进行整合,同时对物流商和地产商的资格、实力进行审查,确保强强联合。物业建成后由第三方中介组织负责对管理企业进行招标,而企业收益也由第三方代为审查并根据协议分配。 优点是充分利用了独立第三方的审查,从而避免了物流商和地产商的信用风险,同时避免了后期产生的矛盾。但是这种模式对于第三方的要求很高,而且要求中介市场有较高的行业自律,同时需要社会信用档案的支持。 国外主要物流地产运营模式 以普洛斯、AMB为代表，指的是由物流地产商先选地建成相关物流设施后，再转租给客户，比如制造商、零售商、物流公司等，之后转交一个资产管理队伍进行物业管理，提供物业相关服务。物流地产商只是从事地产投资开发和物业管理，而日常物流业务仍由客户或客户制定的物流公司操作。 物流地产模式的价值就在于更有效地帮助客户管理运用资金、降低成本，提高企业核心竞争力。以客户为中心，为客户提供多层次服务，与客户建立密切的合作关系，为其在合适的时间与合适的地点，提供合适的现代物流设施；通过物流地产商提供的收购与回租方案，不少物流公司削减了固定资产，将其主要精力放在核心业务上，因此提高了资产回报率，减少了企业负债率。 国内主要物流地产运营模式 政府主导的经济开发区模式 以政府为主导的经济开发区模式是在特定的开发规划、政策和设立专门的开发部门的组织下，将物流园区作为一个类似于目前的工业开发区进行开发和建设。 该模式运营过程中产生如下问题：一是以政府为主导的经济开发区模式，政府在决策和规划上都有很强的计划意识形态，将物流园区的开发作为政府支持物流业发展的形象工程，决策带有很强的盲目性和政绩色彩。二是对项目的市场风险意识薄弱。一些地方性的物流园区建设，主要内容都放在了如何推进当地物流业的扩张、建设上，盲