2015旅游地产项目各业态体量测算.pdf

2015旅游地产项目各业态体量测算 总起 首次呈现给贵司的各业态体量测算方法是按照旅游市场的地效值对本项目进行拟合测算，幵根据平均地效值结合 人均消费所对应的各业态进行计算，计算出承载590万人次消费的各业态开发占地量，幵设定0.4的容积率进行测算 ； 本次测算是根据各类业态的坪效数据进行拟合测算，得出本项目的目标坪效，再结合客群量、人均消费、需求比进 行测算。我们认为本次测算更为精准幵合理； 本篇测算的主旨在于根据客流的测算结果，对人均消费/客群需求/业态坪效等数据进行研究测算，以最高峰值的 客流量为承载 ，计算出本项目一期开发多少商业体量及相应业态配比； 第一部分：根据蓝克马公司对客群的590万人次/ 年的测算结果，测算商业体量及业态配比（包含收取门票范围的 业态及非门票范围的业态分类） 第二部分：根据我司对客流312万人次/年的测算结果，测算商业体量及配比（包含收取门票范围的业态及非门票 范围的业态分类） 说明：本篇测算中未涉及住宅体量的建议，因为本项目的目标是打造旅游休闲度假目的地，所以住宅部分的体量 是取决于休闲度假功能结构及资金平衡的角度去考量的；需确立项目的具体开发规模、成本、租售比、可实现的租 金值及各类数据完成总体的财务分析，在实现资金平衡的基础上得出适宜的住宅开发比重； 项目商业体量测算——理论依据 预测项目未 各类客群对 适合本项 来客流量为 十三种业态 目的十三 590万人次 消费需求以 种业态坪 /年 及人均消费 效指标 梦上海项目各业态体量配比 项目商业体量测算——统计方法 加权拟合，公式如下 V 业态体量 k 客户种类 j 业态种类 g 人群 c 消费 w 人群权重 k s 业态 p 平效 w 业态权重 l r 项目相对评分