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源宏公馆项目定位报告︱2011年6月 PAGE  PAGE - 45 - 第一部分 市场研判 03 报告结构 一、市场大环境与政策研究 05 1.房地产宏观调控政策研判 2.当前宏观房地产市场状况及2011年下半年房地产市场展望 08 二、邳州房地产市场分析 10 1.邳州城市解读 12 2.邳州土地市场分析 13 3.邳州商品房供需情况分析 14 4.邳州商品房价格走势分析 5.邳州房地产发展格局分析 17 6.邳州房地产市场未来发展趋势预判 第二部分 项目解读 27 19 一、区域竞争个案研究 二、地块及四周现状分析 31 30 三、项目规划 四、项目价值体系构建 第三部分 项目定位 34 一、项目整体定位 37 42 二、项目客群定位 三、项目价格定位及总销测算  第一部分∣关于市场 市场研究的根本核心是发现项目面临的问题和机会， 并找出解决问题的方法，也就是本项目应???怎么办的问题，市场研究应充分挖掘项目开发中的潜质和短板所在，为项目的准确市场定位提供依据。基于中国房地产市场的非自由性， 不完全规律特性的必然存在，更多的时候，市场研究更需要理性的真知灼见，或者说认识市场需要“跳出市场看市场”的高瞻远瞩。 一、市场大环境与政策研究 房地产宏观调控政策研判——新“国八条” 重要政策主要内容政策影响 进一步落实地方政府责任地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。按照十二五规划，未来五年GDP年均增长8%来判断，全国房价年均增长8%是中央政府可接受范围。但是新开发项目上市的价格策略必会受到一定的影响，更大程度表现为价格预期下调。 强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。房贷额度收紧，购房成本大增，投资与改善型需求同时受到打击，需求量下滑，是否能够促动房价下调，则需要视销量下降的程度而定。由于高端客群支付能力强，因此这一措施对市场中低端项目的影响将大于高端市场，对中小面积的常规二房、三房的影响大于大户型、豪宅。 合理引导住房需求 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。限购措施的实行意味着采用行政手段直接干预商品住宅买卖，直接导致成交量的急剧萎缩，投资性需求受到严厉打击的同时也伤及部分改善型需求。 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。新国八条进一步强调政府问责机制，并将范围扩大，表明问责并不是停留在口头上说说而已，向公众传达了中央“坚决遏制房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展”的决心。  加大保障性安居工程建设力度各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加大保障住房建设旨在解决低收入群体住房难问题，2011年中央提出1000万套保障房建设目标，缓解结构性住房矛盾。政策解读 相较之前出台的政策，新“国八条”的力度有所加大，但本质上依旧是前期政策的延续和已有成果的巩固，即调控目标依旧是抑制房价过快上涨，而非房价下降；房地产市场的发展需要稳定，而非快速、过热。同时，我们可看到，虽然本轮调控的重点依旧是打压投机、投资性需求，但相较之前的政策，改善型需求或将被更大程度的误伤。从各个城市、各部门对于“国八条”的细则落实来看，一、二线城市力度要大于三、四线城市，徐州作为三线城市，目前已经在徐州市区开始实行为期一年的限购政策，但包括邳州在内的六县不再限购范围内。信贷执行层面，邳州各大银行已经开始严格执行二套房首付比例6成以上，利率为基准利率的1.1倍的差异化信贷标准，此外调查了解到，由于央行存款准备金率的逐步提高，邳州部分商业银行已经将首套房首付比例提高至4成或5成。 房地产宏观调控政策研判——房产税 2011年1月27日，上海市、重庆市相继公布了房产税改革试点方案细则，并定于28日起实施。由此，传言甚久的房产税试点方案终于拉开大幕，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套