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房地产估价的原则与程序 主要内容 房地产估价的原则与程序 如果你想要出售自己的资产，首先要了解自己 的资产在市场上值多少钱，同样，想要购买某 项资产，也要事前考虑出多少钱合适。 由于房地产估价的复杂性，因此要由专业人员 根据估价目的，遵循估价的原则，按照估价程 序，采用科学的估价方法，在综合分析各项影 响因素的基础上，结合自己的经验，对房地产 作出估算。 房地产估价的原则与程序 房地产估价是一门科学，又是一门艺术。 规范的房地产估价工作必须以科学的房地产估 价理论和方法为指导，而且还要依赖估价人员 的经验才能作出正确的估价结论。 房地产估价的原则与程序 1.房地产估价是建立社会主义市场经济体制的需要 2.房地产估价是各类房地产交易的需要 3.房地产估价是房地产税收的需要 4.房地产估价是房地产抵押、保险和典当业务的需要 5.房地产估价是房地产征用拆迁补偿的需要 6.房地产估价是法人和自然人作出投资决策的需要 房地产估价的原则与程序 7.房地产估价是企业合资、改制、兼并、入股以及破产清算的需要 8.房地产估价是处理房地产纠纷的需要 9.其他方面的需要:企业的清产核资，开发商的开发经营活动以及各级房地产管理部门的管理工作。 房地产估价的原则与程序 由于房地产价格的形成和运行有其客观性，并 不以人们的主观意志为转移。因此房地产估价 要遵循一定的原则。 估价原则，就是指能符合房地产价格形成的客 观规律，能使估价工作顺利、有效地展开并最 终取得成果地那些应遵守的法则和标准。(P44) 房地产估价的原则与程序 房地产估价的原则与程序 合法原则：要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提。 遵守合法原则有以下几项具体内容： 1）在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据 2）在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据 3）在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据。 房地产估价的原则与程序 最高最佳使用原则：最高最佳使用是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。 一般认为，土地与建筑物的配合状态合适且均 衡时，即可认为是最高最佳使用状态。 房地产估价的原则与程序 最高最佳使用原则： 当房地产因自身组合或自身与外部协调不当时， 其效用就会降低，价格亦随之下降，此时，估价人 员应对该房地产进行减价修正。 房地产估价的原则与程序 最高最佳使用原则： 例：某块的面积为700平,上面附有旧建筑物，建筑面积为1000平，该建筑物设计已过时，设备陈旧，3年内需拆除重建，届时拆除费用估计为200元/平，残值为40元/平，其剩余的经济年限为3年，贴现率为10％，与该块地相同面积、相近位置的空地的价格为2000元/平。试估算该块地的价格。 房地产估价的原则与程序 相同条件空地的价格＝2000×700＝1400000（元） 减价修正额＝（200-40）×1000 （1+10％）3 =120210(元） 该块地价格＝1400000－120210＝1279790（元） 房地产估价的原则与程序 供求原则：房地产价格与其他商品的价格一样，受供求关系变动的影响。当需求不变，供给增加时，价格就会下降；当供给不变，需求增加时，价格则会上升。 估价人员在估价时必须充分考虑房地产的供求 状况以及所有可能导致供求关系变化的因素。 由于房地产具有不可移动性，估价时分析的供 求关系主要指当地同类房地产的供求关系。 房地产估价的原则与程序 替代原则：要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 追求经济合理性是人们经济行为的普遍原则。 在同一市场上，对于两种或两种以上价格不等 而效用相等或效用可能互相替代的商品，人们 总是选择价格便宜的；当价格相同时，人们又 总是选择效用较大的。 房地产估价的原则与程序 估价时点原则：要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 房地产的价格是不断变化的，房地产价格具有 很强的时间性。同一宗房地产在不同的时点上 往往会有不同的价格。对房地产进行估价时， 必须假定市场停止在某一时点上。 房地产估价的原则与程序 公平原则要求：估价人员必须站在公正的立场上，认真、客观、公平地进行估价。 房地产估价地目标在于求得一个对各方当事人 来说都是公平合理的价格，倘若评估的价格不 公平、不合理，则必然使权益人的利益蒙受损 失，也会损害房地产估价工作的声誉削弱估价 结果的权威性。 房地产估价的